吉林市物业管理条例
吉利省吉林市人大常委会
吉林市物业管理条例
吉林市第十三届人民代表大会常务委员会公告第139号
经吉林市第十三届人民代表大会第21次会议于2005年9月22日通过，吉林省第十届人大常委会第24次会议于2005年11月24日批准，现予以公布，自2006年1月1日起施行。
第一章总则
第一条为规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》及相关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。
第三条市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。职责是：
(一)贯彻执行有关物业管理的法律、法规和规章。
(二)负责物业管理企业资质管理。
(三)负责物业管理招投标活动的指导监督。
(四)负责指导、协调、监督本市城区物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用。
(五)负责本市城区内物业管理区域的划分。
(六)受理物业管理投诉、查处物业管理违法案件。
其下设的物业管理办公室具体负责日常工作。
第四条县(市)、区政府指定的行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。职责是：
(一)贯彻执行有关物业管理的法律、法规和规章。
(二)组织召开首次业主大会。
(三)监督物业承接、交接工作和物业用房的使用。
(四)负责业主大会、业主委员会有关资料和物业服务合同的备案管理。
(五)受理物业管理投诉。
县(市)物业管理行政主管部门除前款规定的职责外，还应承担本辖区物业管理招投标活动的指导监督，指导、协调、监督专项维修资金的管理和使用，物业管理区域的划分和物业管理违法案件的查处工作。
第五条建设、规划、市政公用、环保、公安、城管执法等相关部门和街道办事处(乡镇人民政府)应按各自职责配合做好物业管理工作。
第六条新建住宅小区必须实行物业管理。
原有住宅物业应当实行物业管理，也可以根据业主意愿委托物业管理企业或专营公司实行专项服务。
非住宅物业应当逐步实行物业管理。
第二章业主及业主大会
第七条房屋所有权人为业主；一个物业管理区域的全体业主组成一个业主大会；业主大会选举产生业主委员会，业主委员会是业主大会的执行机构。
业主、业主大会、业主委员会的权利义务、职责按国务院《物业管理条例》的有关规定执行。
第八条业主人住率达到物业管理区域内房屋总建筑面积50％以上时，县(市)、区物业管理行政主管部门应当及时组织召开首次业主大会会议。
第九条业主大会会议决定事项实行投票表决。
住宅物业业主的投票权按套计算，每套住宅计一票。
非住宅物业的投票权按建筑面积计算，100平方米以下(含本数)的有1票投票权，每超过100平方米再计1票。
第十条未实施物业管理的住宅物业，经三分之二以上业主书面同意，可以实施物业管理或专项服务。
第三章物业管理企业
第十一条物业管理企业取得资质证书后，在核定的资质等级范围内从事物业管理活动。
第十二条物业管理企业的管理人员取得国家职业资格证书后，方可从事物业管理活动。
第十三条物业管理企业享有下列权利：
(一)按照物业服务合同的约定收取物业服务费。
(二)根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目时，收取相关费用。
(三)选聘专营公司承担专项服务。
第十四条物业管理企业履行下列义务：
(一)按照物业服务合同约定的服务内容、标准提供服务。收取物业服务费时应使用专用发票。
(二)每半年公布一次业主交费情况和物业服务费的使用情况。
(三)听取业主、业主大会、业主委员会对有关物业管理活动的意见和建议，并接受监督。
(四)对造成物业共用部位、共用设施设备损害的，代表业主要求其停止侵害、恢复原状、赔偿损失等。
(五)及时制止违反治安、消防、环保、装饰装修等方面规定的行为，并向相关部门报告。
(六)建立物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序、环境卫生维护、突发事件处理等方面的规章制度。
(七)建立健全物业管理企业内部财务收支、物业维修台账、档案等内部管理制度。
第四章物业管理服务
第十五条一个物业管理区域应当由一个物业管理企业实施物业管理。
第十六条业主大会应通过招投标或业主大会决定的其他方式选聘物业管理企业。选聘后业主委员会须与选聘的物业管理企业签订物业服务合同，在县(市)、区物业管理部门指导监督下进行物业承接，并在合同生效之日起30日内备案。
第十七条物业服务合同期限终止90日前，业主委员会与物业管理企业应当协商续约事宜，续约的应续签合同。
不续约的，业主大会应当在合同期满前选聘其他的物业管理企业或决定采用其他的物业管理方式。原物业管理企业应在合同期满前10日内完成物业交接，并按规定移交有关资料。
第十八条物业管理企业、业主未能履行物业服务合同约定的义务，按法律规定和合同约定承担违约责任。
物业管理企业因管理原因造成业主财产损失或人身伤害的；应当承担法律责任。
物业管理企业放弃物业管理的，在业主大会确定新的管理方式前，由辖区街道办事处(乡镇人民政府)组织保洁企业实施保洁服务，并向业主收取相应费用；物业的维修由受益业主自行选择维修单位，并承担费用。
第十九条物业服务费收取标准应当在物业服务合同中约定，并在物业管理区域内显著位置或收费地点予以公示。
物业管理区域内已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳；物业产权发生转移的，原业主应当结清物业服务费。
第五章前期物业管理
第二十条前期物业管理是指新建住宅物业的业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理活动。
第二十一条规划、设计新建住宅物业时，应当统筹规划、合理布局物业管理服务的各项设施，并按该物业管理区域房屋总建筑面积千分之四以上标准规划物业管理用房。
物业用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，不得改变物业用房的用途。
第二十二条住宅物业的建设单位应当在取得《商品房预售许可证》前，通过招投标方式选聘物业管理企业，并按有关规定备案。
投标人少于3个或者多层住宅物业建筑面积小于4万平方米(含本数)，高层住宅物业建筑面积小于2万平方米(含本数)的，也可以经住宅物业所在地的县(市)、区人民政府物业管理行政主管部门批准，采取协议方式选聘物业管理企业。
第二十三条建设单位须在住宅物业建成并验收合格后15日内，在物业管理行政主管部门的监督下，与中标的物业管理企业进行物业承接，并按规定移交有关资料。承接协议中应对物业及共用部位、共用设施设备质量、物业用房面积和位置、保修期内保修责任及其他事项予以约定。
第二十四条建设单位在申请办理《商品房预售许可证》时，须提供前期物业管理企业中标或协议选聘的备案证明，并在销售物业时，向买受人明示前期物业服务合同内容和业主临时公约。
第六章物业的使用与维护
第二十五条物业管理区域内的下列共用部位、共用设施设备，属于全体业主共同所有，不得擅自处分：
(一)物业用房。
(二)门卫房、电话间、监控室、地面架空层、共用走廊。
(三)按规划配建的非机动车车库。
(四)公共绿地、道路、场地、水景、文体设施等。
(五)其他依法归全体业主所有的设施设备。
第二十六条物业的使用禁止下列行为：
(一)改变原规划设计，损坏房屋承重结构。
(二)违法搭建建筑物、构筑物。
(三)改变房屋外立面造型。
(四)擅自改建、占用物业共用部位或损坏、占用、移装共用设施设备，在公共设备上设置障碍。
(五)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品或者存放、铺设超负荷物品。
(六)开办产生噪声的机械加工及娱乐项目等。
(七)使用燃煤炉灶或油烟无组织排放。
(八)法律、法规、规章禁止的其他行为。
第二十七条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任；
水费、电费、燃气费、供热费、通讯费、有线电视收视费等由供水、供电、供气、供热等有关单位直接向最终用户收取。
第七章专项维修资金
第二十八条专项维修资金专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金属于业主所有。
第二十九条购买新建住宅物业的，应缴存专项维修资金。收缴单位必须提供专项维修资金专用票据。办理所有权登记时，须出具专项维修资金专用票据。
第三十条专项维修资金的过户、续筹、结算，应遵守下列规定：
(一)业主转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。
(二)专项维修资金账面余额低于首次缴付额30％的，经业主大会会议研究决定，按业主房屋建筑面积的比例向业主续筹。
(三)房屋灭失的，将专户账面余额返还业主。
第三十一条专项维修资金实行专户存储，按户设置明细账，按单元、栋、物业管理区域核算。
第三十二条专项维修资金须经三分之二以上有投票权的受益业主书面同意方可使用。
物业管理行政主管部门应加强对专项维修资金管理使用情况的监督，具体监督办法由市人民政府制定。
第三十三条物业管理行政主管部门应当建立专项维修资金查询系统和监督制度以及业主查询和对账制度。
第八章法律责任
第三十四条违反本条例的，由市、县(市)物业管理行政主管部门按照下列规定予以处罚；责任人给他人造成损失的，应依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)违反第十一条规定，未取得资质证书的，没收违法所得，并处5万元至20万元的罚款；未在核定的资质等级范围内从事物业管理的，给予警告，责令限期改正，可以并处1万元至3万元的罚款。
(二)违反第十二条规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，责令停止违法行为，并处5万元至20万元的罚款。
(三)违反第十七条第二款、第二十三条规定，物业管理企业、建设单位不移交有关资料的，责令限期改正，逾期仍不移交的，并处1万元至10万元的罚款。
(四)违反第二十一条第一款规定，建设单位不按照规定配置物业管理用房的，给予警告，责令限期改正，没收违法所得，并处10万元至50万元的罚款。
(五)违反第二十一条第二款规定，未经业主大会同意，擅自改变物业用房用途的，给予警告，责令、限期改正，并处1万元至10万元的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
(六)违反第二十二条规定，新建住宅物业的建设单位未通过招投标方式或未经批准通过协议方式选聘物业管理企业的，给予警告，责令限期改正，并处10万元以下的罚款。
(七)违反第二十五条规定，擅自处分属于业主的共用部位、共用设施设备的，给予警告，责令限期改正，并处5万元至20万元的罚款。
(八)违反第二十八条第一款规定，挪用专项维修资金的，追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
第三十五条违反本条例第二十六条规定，造成物业损害的，由有关部门按有关规定予以处罚。
第三十六条当事人对行政处罚不服的，可依法申请行政复议或提请行政诉讼，当事人拒不履行行政处罚决定的，物业管理行政主管部门可依法申请人民法院强制执行。无法定事由，在行政复议和行政诉讼期间具体行政处罚行为不停止执行。
第三十七条物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或上级机关给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第九章附则
第三十八条本条例由吉林市人民代表大会常务委员会负责解释。
第三十九条本条例自2006年1月1日起施行。
关于印发《大连市劳动用工备案管理暂行办法》的通知
辽宁省大连市劳动和社会保障局 大连市国家税务局 大连市地方税务局
关于印发《大连市劳动用工备案管理暂行办法》的通知
大劳发〔2007〕179号
各区、市、县劳动保障局，国税局、地税局，各有关单位：
为全面推进劳动合同制度，进一步规范劳动用工秩序，提高劳动合同签订率和履行率，根据《关于建立劳动用工备案制度的通知》（劳部发〔2006〕46号）和《关于印发〈辽宁省劳动用工备案制度实施意见〉的通知》（辽劳社发〔2007〕48号）的有关规定，市劳动保障局、市国家税务局、市地方税务局联合制定了《大连市劳动用工备案管理暂行办法》。现印发给你们，请贯彻执行。
一、充分认识建立劳动用工备案制度的重要性和紧迫性
建立劳动用工备案制度，是在社会主义市场经济条件下，劳动保障行政部门履行社会管理和市场监管职能、加强对用人单位劳动用工宏观管理的重要措施，是规范劳动用工秩序、全面推进劳动合同制度、加强劳动合同管理、维护劳动者和用人单位双方合法权益的重要手段。通过建立劳动用工备案制度，有利于及时掌握劳动合同的履行情况，进一步增强劳动关系调整工作的前瞻性、主动性、针对性和有效性，对实现劳动关系和谐稳定，构建社会主义和谐社会具有重大意义。各区、市、县劳动保障部门要充分认识建立劳动用工备案制度的重要性和紧迫性，积极采取有效措施，使我市境内所有用人单位在招用依法形成劳动关系的劳动者时，到劳动保障行政部门办理劳动用工备案手续的机制普遍建立；到2008年底，依托劳动保障“金保工程”业务专网，实现省、市、县三级劳动用工信息数据的交换与共享，使我市劳动用工信息基础数据库体系基本形成。
二、切实加强领导，推动劳动用工备案制度顺利实施
劳动用工备案制度是一项全新的工作，也是一项长期任务。各区、市、县劳动保障行政部门要将此项工作作为一项重要的基础性工作摆上重要议事日程，切实加强领导，成立由主要领导负责、劳动关系、就业、失业、社会保险、劳动保障监察等相关部门组成的劳动用工登记工作小组。各有关部门要加强协调配合，做好用工登记与就业登记、失业登记的相互衔接，提高工作效率，实现资源共享。要根据工作需要增加必要的资金投入，配备相应人员及必要的设备，为建立劳动用工备案制度创造条件，确保劳动用工备案制度顺利实施。
三、认真组织实施，确保劳动用工备案制度落到实处
各区、市、县劳动保障部门要结合本地实际，按照统筹规划、分步实施、先易后难的原则，尽快制定本地劳动用工备案制度的具体实施方案，明确目标任务、工作措施和时间进度，落实工作责任。要深入开展对劳动用工备案制度的宣传，使用人单位和劳动者真正了解建立这项制度的重大意义。要按照效能建设的要求，改进工作方式，优化工作程序，设立必要的工作窗口和联系渠道，充分利用已有的劳动保障信息网络等现代化手段，提供制式表格下载服务，为用人单位进行劳动用工登记提供便捷的服务。同时，可采取提前通告、上门服务、跟踪催办和监督检查等办法，督促用人单位及时办理用工备案。要建立劳动者信息查询举报机制，劳动者可以直接或者通过网上到劳动保障部门查询用人单位是否给予登记，登记的内容是否真实。对劳动者举报用人单位没有登记或登记内容不真实的，劳动保障监察部门要及时立案查处。
各区、市、县劳动保障部门请于2007年10月20日前将本地区的实施方案报至市劳动保障局劳动关系处。市劳动保障局将加强对区、市、县工作进展情况的指导和督查，建立调度制度，并按季度上报工作进展情况。
大连市劳动和社会保障局
大连市国家税务局
大连市地方税务局
二○○七年九月二十七日
大连市劳动用工备案管理暂行办法
第一章 总则
第一条为规范劳动用工秩序，加强劳动用工管理，全面推进劳动合同制度的实施，维护劳动者和用人单位合法权益，促进劳动关系和谐与稳定，根据《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国劳动合同法》、《辽宁省劳动力市场管理条例》、《关于建立劳动用工备案制度的通知》（劳部发〔2006〕46号）、《关于印发〈辽宁省劳动用工备案制度实施意见〉的通知》（辽劳社发〔2007〕48号）及有关法律、法规的规定，制定本办法。
第二条本市行政区域内的各类企业、有雇工的个体经济组织、民办非企业单位（以下统称为用人单位）和与之形成劳动关系的劳动者，应当按照本办法规定进行劳动用工备案。
国家机关、事业组织、社会团体和与之建立劳动合同关系的劳动者，依照本办法进行劳动用工备案。
第三条本办法所称的劳动用工备案（以下简称用工备案），是指用人单位按规定向劳动保障行政部门申报劳动用工情况，劳动保障行政部门对其主体资格、用工行为以及劳动合同内容的合法性进行审查并予以登记备案的行为。
第四条市劳动保障局负责对本行政区域劳动用工备案工作的管理和指导。区市县劳动保障行政部门负责本行政区域内用工登记管理工作。
税务行政部门按照其职责，协助劳动保障行政部门做好用工备案的管理工作。
第二章 用工登记
第五条用工备案内容包括：用工登记、劳动合同签订、解除、终止和失业登记等。
第六条用人单位招用劳动者，签订劳动合同和与劳动者解除或终止劳动合同应当进行用工备案，并统一使用《劳动合同登记手册》。
第七条下列情形用人单位应当进行用工备案：
（一）用人单位新招用员工的；
（二）已招用员工续订劳动合同的；
（三）用人单位与员工终止或解除劳动合同的。
本办法实施前已招用人员的用人单位，应当按照本办法到所管辖劳动保障部门补办用工备案手续。
第八条用工备案可采取下列形式：
（一）直接备案，即用人单位将用工、签订劳动合同等情况直接到劳动保障行政部门备案；
（二）邮寄备案，即用人单位通过邮寄形式将用工、签订劳动合同等情况报劳动保障行政部门备案；
（三）网络备案，即用人单位通过网络形式将用工、签订劳动合同等情况报劳动保障行政部门备案。
第九条用人单位应当自领取营业执照或批准成立之日起30日内，向所管辖的劳动保障行政部门进行用工备案。
用人单位登记注册地与实际经营地不一致时，应到实际经营地的劳动保障行政部门进行用工备案。
第十条用人单位到劳动保障行政部门初次办理用工备案时，应当提供营业执照副本、税务登记证明副本、国家质量技术监督部门颁发的组织机构统一代码证书、社会保险登记证。
第十一条外地单位在本市以租赁柜台形式从事经营活动的，应持单位所在地营业执照副本、授权委托书、本市协作单位营业执照副本和合作协议，在本市进行用工备案。
第十二条用人单位名称、法人代表、经济类型、组织机构代码发生变更后，应在30日内办理用工备案变更手续。用人单位注销后，应在15日内办理用工登记备案注销手续。
第十三条用人单位招用人员或续订劳动合同之日起30日内办理用工备案。用人单位与劳动者解除或终止劳动合同时，应自劳动合同解除或终止之日起15日内进行用工备案。
用人单位招用外籍人和港澳台人员在我市就业的，按照国家有关规定执行。
第十四条用人单位到劳动保障行政部门进行用工备案时，应当提交下列材料：
（一）办理招用人员备案时，应提供《劳动合同登记手册》、与被招用人员签订的劳动合同书、被招用人员的公民身份证、《失业证》、签订劳动合同人员名册等材料；招用国家实行就业准入工种（专业）的人员，须提供被招用人员的职业资格证书。
（二）办理解除或终止劳动合同备案时，应提供《劳动合同登记手册》、《解除或终止劳动合同人员名册》、《解除或终止劳动合同证明书》或退休手续等有关材料。
通过邮寄或网络备案的，劳动保障行政部门应及时查验上述材料。
第十五条劳动保障行政部门为用人单位办理招用人员登记手续或解除、终止劳动合同备案手续时，应在《劳动合同登记手册》、《签订劳动合同人员名册》或《解除或终止劳动合同人员名册》上加盖用工备案专用章，并注明备案日期。通过邮寄或网络备案的，应提供备案回执。
第十六条劳动保障行政部门为用人单位办理用工备案手续时，应实行微机化管理，并建立统一共享数据库。录入微机信息应包括：
（一）用人单位名称、地址、组织机构代码、社会保险登记编号；
（二）劳动者姓名、性别、出生年月、公民身份证号码、社会保险编号；
（三）劳动合同订立时间、劳动合同解除或终止时间、劳动合同期限、岗位（工种）、劳动报酬等。
第三章 管理与监督
第十七条用人单位到劳动保障行政部门或相关部门办理劳动合同鉴证、劳动保障资料审查、社会保险登记或依法申请变更登记，核定社会保险缴费基数和缴费额、结算保险待遇时，要出示《劳动合同登记手册》。
第十八条劳动保障行政部门在核准企业《工资总额使用手册》时，要以《劳动合同登记手册》记载的签订劳动合同的职工人数为准。
第十九条用人单位税前扣除工资薪金实行备查制，在日常经营中应提供《劳动合同登记手册》、《工资总额使用手册》、与被招用人员签订的劳动合同书、被招用人员的公民身份证明等相关资料，以备税务机关检查核实。
第二十条对拒不依法签订劳动合同、履行用工备案义务或备案内容不真实的用人单位，劳动保障监察机构将责令其限期改正，对拒不改正的，依照《中华人民共和国劳动合同法》、《辽宁省劳动合同规定》、《劳动保障监察条例》和《大连市劳动合同规定》等规定予以处罚。
第四章 附则
第二十一条本办法自2007年10月1日起施行。
