上海市土地使用权有偿转让房产经营管理实施细则
上海市人民政府
上海市土地使用权有偿转让房产经营管理实施细则
上海市政府
第一章 总 则
第一条 根据《上海市土地使用权有偿转让办法》（以下简称《办法》），结合本市具体情况，制定本细则。
第二条 上海市房产管理局（以下简称市房管局）是本市土地使用权有偿转让中房产经营活动的主管机关。
第三条 在本市土地使用权有偿转让地块上进行的房屋预售、出售和出租等房产经营活动必须遵守本细则。
第四条 在本市土地使用权有偿转让地块上进行的房产经营活动必须遵循下列原则：
（一）土地使用权和房屋产权同时转移。
（二）房屋产权转移时，《土地使用权有偿出让合同》（以下简称《出让合同》）中所规定的权利、义务和责任一起转移。
（三）预售、出售或出租房屋的期限与《出让合同》规定的土地使用权期限一致；土地使用权期满时，土地使用权及该地块上的建筑物和其他附着物按《办法》的规定无偿收回。
第五条 本细则所称的下列用语含义是：
（一）房屋系指在实行土地使用权有偿转让的地块上，按《出让合同》规定营建的建筑物。
（二）房产经营人是指将实行土地使用权有偿转让地块上的房屋进行预售、出售或出租的房屋产权人。
（三）房屋预售是指房产经营人经市房管局批准，在建筑物竣工前进行的房屋销售。
第六条 按《办法》规定取得土地使用权的企业、其他组织和个人，从事房产经营活动时，应持有上海市工商营业执照，并报市房管局备案。
房屋的出售、预售和出租计划应按年度报送市房管局。
第二章 房屋出售
第七条 按《办法》规定取得土地使用权的受让人建造的房屋竣工后，必须报请上海市建设工程质量监督站（以下简称市质监站）验收，取得验收合格证书，并办理房产登记后，才可出售。
第八条 房屋可以整幢或分层、分套出售。整幢房屋分层、分套出售前，房屋出售人应明确各分层、分套房屋的建筑面积及相应的土地使用权比例。
房屋分层、分套出售的，房屋出售人应在房屋出售前制订《房屋使用、管理、维修公约》，报市房管局核准。
第九条 房屋出售可在中华人民共和国境内进行，也可以在中华人民共和国境外进行；但与中华人民共和国没有建立外交关系或没有在中华人民共和国设立商务代表处的国家或地区除外。
第十条 房屋出售价格可由房屋买卖双方协商确定。房屋出售人应将出售价格报市房管局备案。
第十一条 房屋买卖双方应签订《房屋买卖合同》，内容包括：
（一）房屋买卖双方的姓名、国籍、地址和身份；
（二）房屋的位置、编号、建筑面积及平面图纸；
（三）随之转移的土地使用权比例或范围；
（四）房屋价金；
（五）房屋价金的支付方式；
（六）房屋的使用性质、权属转移的内容；
（七）房屋产权人必须遵守的《房屋使用、管理、维修公约》；
（八）违约责任；
（九）双方约定的其他内容。
第十二条 《房屋买卖合同》签订后，购房人应按规定办理房地产登记、过户手续，缴纳过户费。
第十三条 房屋出售人不得将已出售的房屋重复出售。
第三章 房屋预售
第十四条 符合本细则第六条规定的房产经营人，须经市房管局批准后，方可预售房屋。
第十五条 预售的房屋必须具备下列条件：
（一）有审核批准的施工设计图纸；
（二）有建筑执照；
（三）建筑物设计地坪以下的基础工程已经完成；
（四）工程施工进度和竣工交付日期已经确定；
（五）本细则规定的其他条件。
第十六条 房产经营人向市房管局提出房屋预售申请时，必须提交下列文件：
（一）与工程承包公司或施工单位签订的房屋总承包合同或施工合同；
（二）市质监站签发的房屋基础工程验收合格单；
（三）房屋预售计划；
（四）《房屋使用、管理、维修公约》；
（五）预售款的监管机构和使用监督方案；
（六）按规定应提交的其他文件。
房屋预售申请批准后，房产经营人应将房屋预售批准文件及有关资料送交市房地产登记处登记。
第十七条 预售房屋，双方当事人应签订《房屋预售合同》。《房屋预售合同》内容包括：
（一）房屋预售双方的姓名、国籍、地址和身份；
（二）预售房屋的位置、编号、建筑面积及平面图纸；
（三）相应的土地使用权比例或范围；
（四）房屋价金；
（五）房屋预售款的支付方式和房屋交付方式；
（六）房屋的使用性质、权属转移的内容；
（七）房屋产权人必须遵守的《房屋使用、管理、维修公约》；
（八）违约责任；
（九）双方约定的其他内容。
第十八条 房产经营人在房屋竣工交付之前，按本细则规定所收的预售款必须先用于支付及清偿该预售房屋的一切建筑费用（包括土地使用权费用）后，才能另作他用。
第十九条 预售合同签订生效后，房屋购买人应向市房地产登记处办理登记手续。
房屋竣工验收合格后，房产经营人应向市房地产登记处办理房屋竣工交付登记，并按《房屋预售合同》办理房屋交付手续。
房屋交付后，购房人应凭《房屋预售合同》及房屋交付凭证办理房产登记、过户手续，缴纳过户费。
第二十条 房产经营人不得将已预售的房屋重复预售。
房屋预售的其他事项，按本细则第二章房屋出售的有关规定办理。
第四章 房屋出租
第二十一条 租赁土地使用权有偿转让地块上的房屋，出租人与承租人须签订《房屋租赁合同》，并应向市房地产登记处办理登记手续。
出租人与承租人签订的《房屋租赁合同》内容应包括：
（一）租赁双方的姓名、国籍、地址和身份；
（二）房屋的位置、编号、建筑面积及平面图纸；
（三）房屋的使用性质；
（四）房屋租金和支付方式；
（五）出租房屋的使用、维修内容；
（六）违约责任；
（七）双方约定的其他内容。
第二十二条 出租人对房屋及其设备，应及时检查，修缮，保障住房安全。
第二十三条 凡已租出的房屋，出租人不得违反原租赁合同，重复出租。
第二十四条 出售已租出的房屋，除承租人同意终止原租赁合同外，在租赁合同约定的租赁期内，承租人的租赁权利不受影响。购房人和原承租人应当依照原租赁合同，另行签订新的房屋租赁合同。
出售已租出的房屋，除租赁合同有约定外，在同等条件下，承租人有优先购买权。
第五章 附 则
第二十五条 房屋产权和《房屋预售合同》可以抵押。房屋产权和《房屋预售合同》进行抵押时，按《办法》和《上海市抵押人民币贷款管理暂行规定》、《上海市抵押外汇贷款管理暂行规定》中的有关规定办理。
第二十六条 房屋的出售、预售、出租必须按《办法》规定，缴纳税金。
第二十七条 房屋的购买人和承租人利用房屋从事各项经营活动，应按规定由项目经营人向上海市各有关主管部门办理申请、审批、工商登记和纳税登记手续。
第二十八条 委托代理房产买卖、租赁及相应业务的，必须出具委托代理书，并按《上海市土地使用权有偿转让公证实施细则》的规定办理公证和认证。
第二十九条 在土地使用期限内，拥有房屋产权的企业、其他组织和个人必须遵守《房屋使用、管理和维修公约》，保证房屋及其相关设施得到足够的维修，处于可使用状态。
第三十条 有关房屋预售、出售或出租的合同纠纷，争议双方可按《办法》第五十条规定办理。
第三十一条 房产经营人违反本细则规定的，市房管局或工商管理部门有权责令限期纠正，没收其非法所得，处以罚款，直至按《办法》规定由上海市土地管理局收回土地使用权。
第三十二条 本细则由市房管局负责解释。
第三十三条 本细则自一九八八年十一月一日起施行。
1988年10月12日
江苏省社会保险费征缴条例
江苏省人大常委会
江苏省第十届人民代表大会常务委员会
公 告
第31号
《江苏省社会保险费征缴条例》已由江苏省第十届人民代表大会常务委员会第七次会议于2003年12月19日通过，现予公布，自2004年2月1日起施行。
2003年12月19日
江苏省社会保险费征缴条例
（2003年12月19日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第七次会议通过）
第一章 总 则
第一条 为了加强和规范社会保险费征缴工作，保障社会保险金的发放，维护参保单位和参保个人的合法权益，根据《中华人民共和国劳动法》和有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本省行政区域内基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费和生育保险费(以下统称社会保险费)的征收、缴纳，适用本条例。
第三条 基本养老保险费征缴范围：国有和国有控股企业、股份有限公司、外商投资企业(包括外国企业的分支机构，下同)及其职工，城镇集体企业、城镇私营企业和其他城镇企业及其职工，实行企业化管理的事业单位及其职工，国家机关、事业单位、社会团体及其编制外聘用人员，民办非企业单位及其职工，城镇个体工商户及其雇工。
基本医疗保险费征缴范围：国有和国有控股企业、股份有限公司、外商投资企业及其职工，城镇集体企业、城镇私营企业和其他城镇企业及其职工，国家机关及其工作人员，事业单位及其职工，社会团体及其专职人员，民办非企业单位及其职工，城镇个体工商户及其雇工。
失业保险费征缴范围：国有和国有控股企业、股份有限公司、外商投资企业及其职工，城镇集体企业、城镇私营企业和其他城镇企业及其职工，事业单位及其职工，社会团体及其专职人员，国家机关及其编制外聘用人员，民办非企业单位及其职工，有雇工的城镇个体工商户及其雇工。
工伤保险费征缴范围：各类企业，未依照或者参照国家公务员制度进行人事管理的事业单位、社会团体，民办非企业单位，有雇工的个体工商户。
生育保险费征缴范围：国有和国有控股企业，股份有限公司，外商投资企业，城镇集体企业，城镇私营企业和其他城镇企业。
第四条 符合本条例第三条征缴范围规定的单位和个人(以下简称缴费单位和缴费个人)应当依法参加社会保险，并按照法律、法规和国务院、省人民政府规定的费基、费率，以法定货币形式按时足额缴纳社会保险费。
缴费单位缴纳的社会保险费在税前列支，缴费个人缴纳的社会保险费不计征个人所得税。
第五条 社会保险费实行集中、统一征收。
征缴的社会保险费分别纳入相关的社会保险基金财政专户管理，专款专用，任何单位和个人不得截留、挤占、挪用。
第六条 县级以上地方人民政府劳动保障行政部门(以下简称劳动保障行政部门)负责本行政区域内社会保险费征缴管理和监督检查工作。
劳动保障行政部门按照国务院规定设立的社会保险经办机构(以下简称社会保险经办机构)具体承办社会保险事务。
县级以上地方税务机关负责本行政区域内社会保险费的征收工作。
第七条 县级以上地方人民政府对社会保险费征缴工作负领导责任，协调解决社会保险费征缴工作中的问题，保证社会保险费征缴工作依法、有序地进行；建立健全社会保险基金的筹集机制，通过加强社会保险费征缴、财政预算补助、依法划转部分国有资产、社会筹集等措施，多渠道筹集社会保险基金。
第八条 征缴社会保险费和经办社会保险业务所需经费列入部门预算，由财政拨付，不得从社会保险费中支取。
第二章 征缴管理
第九条 缴费单位应当按照国家规定的时间和要求到当地社会保险经办机构办理社会保险的登记、变更登记，并持社会保险登记证到地方税务机关建立缴费关系。
缴费单位依照国家和省人民政府规定改制的，社会保险关系不变；缴费单位应当自工商行政管理机关办理变更登记之日起三十日内，到社会保险经办机构办理变更社会保险登记手续。
缴费单位办理社会保险注销时，应当到地方税务机关结清应当缴纳的社会保险费后，再依法办理注销手续。
第十条 缴费单位应当根据本单位职工工资总额、职工工资收入和费率按月向社会保险经办机构申报应当缴纳的社会保险费数额，经社会保险经办机构核定后，在规定的期限内按月缴纳社会保险费，并依法履行代扣代缴社会保险费的义务。
前款规定的职工工资总额是指缴费单位直接支付给本单位全部职工的劳动报酬总额；职工工资收入是指缴费单位直接支付给职工本人的劳动报酬(包括工资、奖金、津贴、补贴和其他工资性收入等)。
第十一条 缴费单位与缴费个人解除或者终止劳动合同后，缴费单位应当在十日内向社会保险经办机构申请办理社会保险关系保留或者转移手续，社会保险经办机构应当在十日内办结。
参加社会保险的异地就业的城镇居民和进城务工的农村居民，在终止或者解除劳动合同后，社会保险经办机构应当根据本人意愿，按照国家和省人民政府规定给予保留社会保险关系或者随同转移个人账户、接续社会保险关系；对无法转移、接续社会保险关系的进城务工的农村居民，可以将个人账户储存额、失业保险生活补助一次性支付给本人。
缴费年限不满十五年的进城务工的农村居民，其社会保险个人账户储存额归其本人所有，在其达到城镇职工退休年龄后一次性地领取，并享受国家和省人民政府规定的有关待遇。
第十二条 社会保险经办机构应当在规定的时间内向地方税务机关提供缴费单位申报的情况；地方税务机关应当在规定的时间内向社会保险经办机构提供缴费单位和缴费个人的实际缴纳情况。
地方税务机关在征缴过程中发现缴费单位申报不实的，应当及时将缴费单位实际的职工工资总额、职工工资收入提供给社会保险经办机构，社会保险经办机构应当重新核定。缴费单位应当按照地方税务机关计算的数额，先行缴纳当月的社会保险费。
第十三条 鼓励自由职业者等人员按照规定参加各项社会保险。
以个人名义参加社会保险或者续保的，可以采用一年申报一次缴费数额和定期缴费的方式缴纳社会保险费。
第十四条 缴费单位有下列情况之一的，由社会保险经办机构依照国家规定核定其应当缴纳的社会保险费数额：
(一)未依法申报社会保险费数额的；
(二)不设置账簿的；
(三)账簿账目混乱、原始凭证残缺不全，难以计算的；
(四)拒不提供财务、劳动分配资料或者销毁账簿、凭证的；
(五)申报的社会保险费数据与实际明显偏低，又无正当理由的。
第十五条 任何单位和个人无权减免社会保险费。
缴费单位确因特殊困难暂时无能力缴纳社会保险费的，应当提供资产担保或者其他有效缴费担保，经县级以上地方税务机关征求同级劳动保障行政部门和财政部门意见后予以批准，可以缓缴除基本医疗保险费之外的社会保险费，缓缴期不得超过六个月。缓缴期满后，缴费单位应当足额补缴缓缴的社会保险费及其银行活期存款利息。缓缴期内不加收滞纳金。
第十六条 缴费单位未按时足额缴纳、代扣代缴社会保险费或者在缓缴期满后不足额补缴社会保险费的，由地方税务机关责令限期缴纳；逾期仍不缴纳的，经县级以上地方税务机关批准，可以依法书面通知其开户银行或者其他金融机构从其存款中冻结相当于应缴社会保险费和滞纳金的数额，或者扣押、查封其价值相当于应缴费额的商品、货物或者其他财产。
第十七条 缴费单位因解散、破产、撤销进行资产变现、土地处置和净资产分配时，应当优先安排偿还所欠的职工工资、职工安置费用和社会保险费。
缴费单位在分立、合并、被兼并时，应当到地方税务机关结清应当缴纳的社会保险费，明确继续缴纳的责任，并按照本条例第九条的规定办理社会保险变更登记手续。
第十八条 地方税务机关及其工作人员应当依法征收社会保险费，不得不征、少征、漏征；在征收税费过程中发现应当参加社会保险而未参加的缴费单位，应当督促其依法参加社会保险并及时通知社会保险经办机构。
征收社会保险费使用江苏省财政部门监制的专用票据。
第十九条 社会保险经办机构应当依法履行职责，认真审核缴费单位的缴费基数，不得不核、少核、漏核；做好个人账户的记录和管理工作；每年至少向缴费个人发送一次基本养老保险、基本医疗保险个人账户清单和失业保险缴费清单，反映缴费个人缴费年限和个人账户累计储存额；保存缴费和支付记录资料，并保证其完整、安全。
地方税务机关每年应当向缴费单位发送一次缴费清单。
第二十条 劳动保障行政部门及其社会保险经办机构、地方税务机关和财政部门应当加强社会保险费征收管理信息系统的建设，建立社会保险费征缴信息互联网络和信息共享制度，为缴费单位提供信息服务。
第三章 监督检查
第二十一条 劳动保障行政部门、地方税务机关、财政部门应当按照各自的职责分工，相互配合和支持，共同做好社会保险费征缴监督管理和监督检查工作，依法查处征缴违法案件。工会组织依法参加监督检查。工商行政管理、银行等有关部门和单位应当在职责范围内给予支持、协助。
第二十二条 缴费单位应当每年向本单位职工公布本单位全年社会保险费缴纳情况，并向职工代表大会报告，接受工会和职工的监督。社会保险经办机构和工会应当督促缴费单位向本单位职工公布全年社会保险费缴纳情况。
第二十三条 劳动保障行政部门依法对社会保险登记、申报和地方税务机关依法对社会保险费征缴、代扣代缴情况进行监督检查时，可以记录、录音、录像、照相和复印有关资料，并有责任为被检查的单位和人员保守秘密。
被检查单位和有关人员应当如实提供与缴纳社会保险费有关的用人情况、工资表、财务报表、纳税申报表等资料，不得拒绝检查，不得谎报、瞒报和隐匿有关资料。
劳动保障行政部门、地方税务机关的工作人员在履行监督检查职责时，应当出示执行公务的证件；未出示的，被检查单位和人员有权拒绝检查。
第二十四条 劳动保障行政部门和地方税务机关可以将缴费单位的违法行为以及由此侵害缴费个人合法权益的情况，告知缴费单位的工会、缴费单位的上级管理单位和缴费个人，并可以向社会公布。
地方税务机关应当加强内部管理和稽查，定期向社会保险经办机构反馈社会保险费征收情况，并定期向社会公布。
第二十五条 社会保险经办机构应当免费为缴费单位、缴费个人查询缴费记录或者个人账户提供服务。当事人提出清单与实际情况不符的，社会保险经办机构应当及时复核，并将复核结果告知当事人。
任何单位和个人对有关社会保险征缴的违法行为，有权举报。劳动保障行政部门、地方税务机关对举报的情况，应当及时进行调查，按照规定处理，并为举报人保密。
第二十六条 财政部门应当加强社会保险基金管理，对各项社会保险基金收支情况以及财政专户基金管理情况进行监督检查。
审计部门应当依法对社会保险费征收和社会保险基金实施审计监督；在对有关单位进行财政、财务收支和负责人经济责任审计时，应当将社会保险费情况列为审计内容。发现未缴纳或者未足额缴纳社会保险费的，应当督促其足额缴纳，并将有关情况通知社会保险经办机构和地方税务机关。
工商行政管理部门对企业进行营业执照年度检查、办理变更或者注销手续时，应当督促企业依法履行社会保险缴费义务，对未履行义务的，应当将有关情况通知社会保险经办机构和地方税务机关。
监察机关对国家有关部门及其工作人员履行社会保险费征缴和社会保险基金监督管理职责依法实施监察。
第二十七条 县级以上地方人民政府及其财政、劳动保障行政部门应当加强社会保险基金的监督管理，保证社会保险金按照国家和省人民政府规定按时足额支付给参保个人。
第四章 法律责任
第二十八条 未按照规定办理社会保险登记、变更登记、注销登记，或者未按照规定申报应缴纳的社会保险费数额的，由劳动保障行政部门责令限期改正；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员可以处以一千元以上五千元以下的罚款；情节特别严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员可以处以五千元以上一万元以下的罚款。
第二十九条 伪造、变造、故意毁灭有关账册、材料，或者不设账册，致使社会保险费缴费基数无法确定的，除依照有关法律、行政法规的规定征缴和加收滞纳金，给予行政处罚、纪律处分、刑事处罚外，由劳动保障行政部门或者地方税务机关对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处以五千元以上二万元以下的罚款。
第三十条 未按照规定缴纳和代扣代缴社会保险费，经责令限期改正拒不改正的，或者采取转移、隐匿账户等手段妨碍追缴的，由地方税务机关作出强制征缴决定，当事人在法定期限内既不申请复议也不提起行政诉讼的，地方税务机关可以申请人民法院依法强制执行。人民法院可以依法书面通知其开户银行或者其他金融机构从其存款中扣划已经冻结的相当于应缴社会保险费和滞纳金的数额，或者拍卖、变卖其价值相当于应缴费额的商品、货物或者其他财产，以拍卖、变卖所得抵缴社会保险费和滞纳金。
第三十一条 缴费单位和有关人员不提供或者不如实提供与缴纳社会保险费有关的用人情况、工资表、财务报表、纳税申报表等资料的，由劳动保障行政部门或者地方税务机关责令限期改正，对缴费单位处以五千元以上二万元以下罚款，并可以对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处以一千元以上五千元以下的罚款。
第三十二条 国家工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守致使社会保险费流失的，或者任何单位和个人截留、挤占、挪用社会保险基金的，由劳动保障行政部门或者地方税务机关追回流失和被截留、挤占、挪用的资金；有违法所得的，没收违法所得；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十三条 劳动保障行政部门及其社会保险经办机构、地方税务机关和工作人员采取行政行为不当或者因泄露商业秘密，造成缴费单位经济损失的，应当依法承担赔偿责任。赔偿费用不得在社会保险基金中列支。
第五章 附 则
第三十四条 香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾的企业和其他经济组织或者个人在本省行政区域内举办的企业，其社会保险费的征缴适用本条例。
外籍员工和香港、澳门、台湾员工的社会保险，按照国家有关规定执行。
第三十五条 省人民政府可以根据社会经济发展情况，决定第三条规定以外的用人单位及其职工参加社会保险。其社会保险费的征缴比例、个人账户记账比例和计发标准，由省人民政府规定。
第三十六条 本条例自2004年2月1日起施行。
