株洲市人民政府关于印发株洲市区农村宅基地管理暂行办法的通知
湖南省株洲市人民政府
株洲市人民政府关于印发株洲市区农村宅基地管理暂行办法的通知
株政发〔2010〕4号
各县市区人民政府，市政府各局委办、各直属机构：
现将《株洲市区农村宅基地管理暂行办法》印发给你们，请认真执行。
二○一○年二月七日
株洲市区农村宅基地管理暂行办法
第一章 总则
第一条 为维护集体土地所有者和使用者的合法权益，规范宅基地审批和管理，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《湖南省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、《湖南省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》和《湖南省集体建设用地管理暂行办法》等法律、法规、规章的有关规定，结合本市市区实
际，制定本办法。
第二条 本市城市四区行政区域内农村村民宅基地管理适用本办法。法律、法规、规章另有规定的，从其规定。云龙示范区及各县市可参照本办法执行。
第三条 本办法所称农村村民建房是指农村村民在依法取得的农村宅基地上自建房屋的行为；住房用地面积是指住房垂直投影占地面积；农村宅基地是指农村居民个人取得合法手续用以建造住宅的土地，包括住房、厨房、杂屋及院落等用地。
第四条 株洲市国土资源局是本市农村宅基地管理的行政主管部门；各区国土资源分局具体负责本辖区内的农村宅基地管理。市规划局、市发改委、市农办和各区人民政府按照各自的职责协同实施本办法。
第五条 农村村民建房应坚持以下原则：
（一）依据规划原则。农村村民住房用地，必须符合土地利用总体规划、城市建设规划和村庄、乡镇建设规划。
（二）节约用地原则。农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民住房用地应节约和合理利用土地，严格控制使用耕地，禁止使用基本农田。
（三）相对集中原则。农村村民建房按规划、有计划地逐步向小城镇、中心村和农村住宅小区集中。村民建房应与新农村建设、农村土地综合整治相结合。
（四）依法审批原则。农村村民建房，必须严格审查建房资格，按程序、权限审批。严禁农村村民未批先建或者违反规划乱占滥用土地建房。
第六条 宅基地涉及占用农用地的，在批准住房用地前，应当依法办理农用地转用审批手续。由各区分批次向市国土资源局申请，经依法批准后按户逐宗批准供应住房用地。
第二章 用地申请
第七条 农村村民有下列情形之一的，可以申请住房用地：
（一）因无住房或现有住房用地面积明显低于规定标准，需要新建住房或扩大住房用地面积的；
（二）因国家或者集体建设、实施村庄及乡镇建设规划以及进行乡（镇）村公共设施与公益事业建设，需要拆迁安置的；
（三）因发生或防御自然灾害，需要搬迁的；
（四）向中心村、乡镇或者农村住宅小区集居的。
第八条 农村村民申请住房用地有下列情形之一的，不予批准：
（一）不符合土地利用总体规划、城市建设规划和村庄、乡镇建设规划的；
（二）将原有宅基地及地上建筑物出卖、出租、赠与或者改为经营场所等非生活居住用途后，再次申请住房用地的；
（三）户口已迁出不在当地居住的；
（四）原有住房用地面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的；
（五）土地权属有争议的；
（六）不符合第七条规定申请条件的；
（七）其他不予批准的情形。
第九条 农村村民人均住房用地面积控制在35平方米以内,每户住房用地面积不超过120平方米。利用空闲地、荒坡地和其他未利用地建设住宅，或者对原旧住宅进行翻建的，每户可以增加不超过30平方米的用地面积。住房用地尽量不占或少占耕地，确需占用耕地的，应实行“占一补一”，由所在农村集体经济组织负责完成。申请建房户只有1人的，按35平方米批准农村住房用地指标，不批准单独建房；申请建房户只有2人的，按3人安排住房用地面积。
第十条 有旧宅基地的农村村民申请新建住宅的，必须退出旧宅基地。在用地申请时，建房户应向所在村委会或村级集体经济组织按耕地开垦费标准缴纳旧宅基地退出保证金，并与所在村委会或村级集体经济组织签订旧宅基地退出合同，确保按期拆除旧房。建房户交出旧宅基地后，保证金予以退还。
第十一条 农村村民拥有安置房的视为拥有一处宅基地，不再批准使用新的宅基地。
第三章 用地审批
第十二条 符合申请住房用地条件的村民，应当向村民委员会或村级集体经济组织提出申请，并提交身份证、户口簿等材料。村民委员会或村级集体经济组织应当及时组织召开会议，进行建房资格初审。经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意后，村民委员会或村级集体经济组织报乡镇人民政府（办事处）。乡镇人民政府（办事处）应组织乡镇规划所、国土资源中心所实地踏勘，进行建房资格审查，资格审查结果在本村、组张榜公示，公示期限为5日。公示内容包括：申请人姓名、年龄、家庭成员、户籍所在地等。
第十三条 公示期满无异议的，由乡镇规划所及国土资源中心所报区规划分局和国土资源分局审查、审批，并提交以下材料：
（一）宅基地申请审批表；
（二）申请人的户口簿及家庭成员的身份证复印件；
（三）农民建房资格审查表；
（四）拟划定的住房用地宗地图；
（五）村民会议结果情况和公示结果的书面材料、说明；
（六）其它需要提交的资料。
第十四条 土地利用总体规划确定的中心城区建设用地规模范围外（以下简称“圈外”）及个人建房严控区范围外的住房用地申请经乡镇国土资源中心所及规划所分别报区规划分局、国土资源分局审批。市规划局核发《建设用地规划许可证》或《乡村建设规划许可证》；区国土资源分局核发《个人建房用地批准书》，报市国土资源局备案。土地利用总体规划确定的中心城区建设用地规模范围内（以下简称“圈内”）及个人建房严控区范围内不审批除危房改造外的重建、改建住宅和零星新建住宅。确需建房的，应安排在规划确定的农村村民住宅小区内。住房用地申请经乡镇规划所及国土资源中心所审核后，分别由区规划分局审批，报市规划局核发《建设规划用地许可证》或《乡村建设规划许可证》；区国土资源分局审核，报市国土资源局核发《个人建房用地批准书》。住房用地经审批后，由乡镇人民政府、乡镇规划所及国土资源中心所联合张榜公布审批结果，共同实施放线。
第十五条 农村村民依法取得的原有住房需要改建，符合土地利用总体规划、城市建设规划和村庄、乡镇建设规划的，经乡镇规划所及国土资源中心所分别报区规划分局、国土资源分局审核后，由市规划局核发《建设用地规划许可证》或《乡村建设规划许可证》，区国土资源分局核发《个人建房用地批准书》并报市国土资源局备案。
第十六条 农村村民住宅小区（含安置房）建设用地，由村民委员会或者负责拆迁安置的项目业主单位根据建房户数量和实际用地需求提出申请，经乡镇人民政府（办事处）同意后，由乡镇规划所及国土资源中心所分别报区规划分局、国土资源分局审查，报市规划局和市国土资源局依法批准后，核发《建设规划用地许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设用地批准书》。有下列情形之一的，应当统一规划建设农村村民住宅小区：
（一）农村村民因国家、集体建设需要拆迁安置的；
（二）城乡建设用地增减挂钩项目拆旧区需要拆迁安置的;
（三）农村土地整治（含“城中村”综合整治）需要拆迁安置的。
申请农村村民住宅小区建设用地，应当提交下列材料：
（一）住宅小区建设用地申请；
（二）经乡（镇）人民政府或者村民委员会同意并经市规划局审批的农村住宅小区修建详细规划；（三）规划建房户户数和每户的用地面积安排说明；（四）其他需要提交的材料。
第十七条 乡镇人民政府（办事处）应在自收到村民委员会或村级集体经济组织村民申请建房合格资料之日起15日内完成资料审查并由国土资源中心所及规划所报区国土资源分局、规划分局审批；区规划分局、国土资源分局应在10日内完成审核、审批。需要由市规划局、市国土资源局审批的，市规划局、市国土资源局应在自收到资料之日起10日内完成审批（需上报省政府和国务院审批的除外）。
第四章 宅基地有偿使用和流转
第十八条 农村村民可以申请宅基地有偿使用。
第十九条 建立集体建设用地基准地价体系，农村村民可以通过评估显化宅基地资产。
第二十条 “圈外”及个人建房严控区范围外依法取得的农村宅基地使用权有下列情形的在农村村民之间可以流转：
（一）农村村民已进城购买商品房不再使用该处宅基地的；
（二）农村村民退出原承包土地并不再使用该处宅基地的；
（三）农村村民户口已迁出不再使用该处宅基地的；
（四）在农村土地综合整治、城乡建设用地增减挂钩项目区域内根据规划和相关规定可以流转的。
第二十一条 已获批准的、符合第二十条规定的宅基地流转条件的村民建房用地指标可以进行流转。持有村民建房用地指标需要建房的，可以在规划确定的住宅小区内购地建房。宅基地和村民建房用地指标流转的办理程序依照《株洲市集体建设用地有偿使用和使用权流转管理实施细则》的规定办理。
第二十二条 建立宅基地退出补偿机制。在政府实施土地整治、“城中村”综合整治、城乡建设用地增减挂钩等项目范围内，项目实施单位对农村村民自愿退出宅基地的，给予补偿：
（一）农村村民按规定一户一宅，将多余的宅基地退出的，地上附着物按照株洲市集体土地房屋拆迁的征购标准给予补偿；
（二）农村村民拆旧建新进入农村住宅小区并退出原有宅基地的，在农村住宅小区内无偿提供住房用地，地上附着物按照株洲市集体土地房屋拆迁的征收标准给予补偿；
（三）农村村民进城购房，退出原承包土地及原宅基地的，地上附着物按照株洲市集体土地房屋拆迁的征购标准给予补偿并参照被征农民社会保险标准给付保险金纳入社会统筹；
（四）农村村民采取宅基地换房方式自愿退出宅基地，由项目实施单位统一兴建公寓式安置房。拟换房的村民向村委会提出换房申请，村委会制定村民宅基地换房办法提交村民代表大会或村民大会通过。村委会与村民签订宅基地换房协议，村委会再与项目实施单位签订本村村民宅基地换房总体协议。
第五章 确权登记
第二十三条 严格依照法律、法规、规章和政策规定，确定农村宅基地使用权：
（一）1982年2月，国务院《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的,可以按现有实际使用面积确定农村宅基地使用权。
（二）1982年2月《村镇建房用地管理条例》发布时起至1987年1月《中华人民共和国土地管理法》开始施行时止，农村居民建房占用的宅基地，其面积超过湖南省规定标准的，超过部分按1986年3月中共中央、国务院《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》及有关规定处理后，按处理后实际使用面积确定农村宅基地使用权。
（三）1987年《中华人民共和国土地管理法》实施起至1998年12月31日止，农村村民建房占用的宅基地，超过湖南省规定标准的，按照实际批准面积确权登记。其面积超过规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理,并按照规定的面积标准重新进行登记。
（四）依法批准建设使用的住房用地，可以确定农村宅基地使用权。
（五）非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其农村宅基地使用权，房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体经济组织收回。
（六）依法批准流转取得的宅基地，可以确定农村宅基地使用权。
（七）依法继承房屋取得的宅基地，可以确定农村宅基地使用权。
（八）符合申请宅基地条件的农村村民，经村民委员会或农村集体经济组织全体成员讨论同意后，购买本村或村集体经济组织内部他人多余房屋的，可以确定农村宅基地使用权。
第二十四条 有下列情形的不能确定农村宅基地使用权：
（一）农村村民一户拥有一处宅基地以外的宅基地（除继承外）；
（二）城镇居民私自在农村购买和违法建造住宅的;
（三）未经批准擅自流转宅基地的；
（四）原宅基地房屋坍塌或房屋拆除后没有批准重建或批准后两年未建设的。
第二十五条 批准新建、改建、扩建农村村民住房和依法批准流转的宅基地，应当自房屋竣工验收合格和批准流转之日起30日内依法向市土地登记机关申请办理土地初始登记或者变更登记手续，领取土地使用权证书。持土地使用权证书、《建设工程规划许可证》、《乡村建设规划许可证》等相关资料向市房产登记机关申请房屋产权登记手续，领取房屋所有权证书。
第二十六条 符合下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地机关，可以收回宅基地使用权及办理原宅基地使用权注销登记：
（一）为进行乡（镇）、村公共设施和公益事业建设需要占用的宅基地；
（二）为实施村庄和集镇规划进行村镇改造需要调整的宅基地；
（三）农村村民一户一宅之外多余的宅基地；
（四）未按照批准的用途使用的宅基地（不可抗力因素等特殊情况除外）；
（五）农村村民户口迁出本集体经济组织后遗留的宅基地以及农村“五保户”腾出的宅基地。
由于前款第（一）项、第（二）项和第（三）项规定的原因收回宅基地使用权的，农村集体经济组织应当对地上附着物给予补偿。
第六章 法律责任
第二十七条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。
第二十八条 违反本办法规定，非法批准农村村民住房用地的，其批准文件无效，对非法批准农村村民住宅建设用地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法追究有关责任人责任，并依法收回非法批准、使用的土地。非法批准土地给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。
第二十九条 违反有关规定，非法向申请住宅建设用地的农村村民收取费用的，上级行政主管部门责令限期退还，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的责任。
第三十条 实施农村宅基地管理的机关及其工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其上级主管部门或者监察机关依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的责任。
“新公司法”之十大创新
毛德龙
2006年1月1日，运行了近十二年的1993年公司法终于寿终正寝，新的公司法，也即2006年公司法经第十届全国人民代表大会常委会第十八次会议修订通过。新公司法共二百一十九条，相较旧公司法而言，还少了十一条。公司法作为市场经济法律体系中极端重要的法律，它的修改不能不引起社会各界的广泛关注，它的修改也必将对中国市场经济的进一步规范发挥重大作用。那么，新公司法相比旧公司，究竟“新”在何处呢？依笔者之见，新公司法至少有十处创新，颇值得我们关注。
第一，新公司法已经完成了从体制改革法到商事法的角色转变，建立现代企业制度的使命已经基本完成。旧公司法开宗明义，第一条就表明是为了建立现代企业制度的需要，着眼于国有企业的公司制改造，体制改革法的色彩非常浓厚。并且旧公司法比较注重国有公司的制度设计，注重发挥国家在现代企业制度改造中的主导作用。旧公司法经过运行了十二年，现代企业制度在中国已经基本确立，国家控股的大型国有企业已经全部完成了公司化改造，从体制和制度上已经使现代企业制度在中国生根发芽。在此种背景下，旧公司法的历史使命已经基本完成，原有的一系列关于企业改制的条文已经显得不合时宜，新公司法着眼于市场经济的进一步规范和发展，适时的将立法的目的调整为“规范公司的组织和行为，保护公司、股东和债权人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义市场经济的发展”的比较纯粹的商事法应当说是顺应时代潮流的一次变革。
第二，新公司法增创了“一人公司”，使个人创办有限责任公司成为可能。“一人公司”的制度创设应当说是新公司法的一大亮点。旧公司法要求有限责任公司必须是两人以上五十人以下，在实际施行过程中出现了不少问题，这个规定一方面压制了个人创办有限公司的热情；另一方面，一些有投资愿望的个人又不得不聘请一些挂名股东，以规避公司法的强行性规定，使公司法的这一强制性要求变成了一纸空文；同时，由于挂名股东的出现，又平空增添了大量纠纷，给社会经济秩序造成了一定的混乱。基于这种得不偿失的情况，新公司法解除了这一禁令，对鼓励投资，减少纠纷，必将有所裨益。
第三，新公司法采纳了学界多年提出的“授权资本”的建议，大大降低了创设公司的门槛。授权资本制和实收资本制的论争一直是公司法修改过程中的一个焦点，旧公司法着眼于维护社会经济秩序，保护公司债权人利益的考虑，采纳了实收资本制。经过十二年的运行并参酌国外以及香港、台湾地区的经验，我们发现，发达的西方国家以及港台地区莫不采用授权资本制。并且我们的外资法律制度，已经允许外商独资企业采用授权资本制，在同一个法律框架内，采用两种不同的注册资本制度，本身是不合理的。新公司法采纳了学界的强烈的呼声，更加注重公司法鼓励创业的作用，毅然采纳了授权资本制，不能不说是一个进步。我们阅读一下新公司法第二十六条，我们不难发现，只要我们有三万元，我们就可以成为一个有限责任公司的老板！我们相信，新公司法必将成为一些创业者的圆梦之法！
第四，新公司法增加了多条股东权利救济的途径，回应了在旧公司法在实务操作中的困境。旧公司法运行十二年，其中发现问题最大的是实务操作的困难，尤其对于中小股东的保护极为不利，一些中小股东在公司中缺乏发表意见的机会，有时一些大股东甚至完全漠视中小股东的利益，几年不分红的现象相当普遍。但是，旧公司法赋予中小股东救济的途径却非常少，以至于中小股东投诉无门，只有忍气吞声。新公司法吸收了最近几年学界研究的成果，十分注重股东权利救济的途径，对于股东代表诉讼、股东转让股权等规定进行了补充和细化，给我们现实的司法运作指明了方向。
第五，法院的地位在新公司法中得到充分尊重，司法救济已经成为解决公司法争议最主要的途径。法院作为社会正义的最后一道屏障，其地位和作用已经日益得到社会各界的认同，但是由于旧公司法规定过于笼统，没有预料到现实运作中的复杂情况，使公司法上的权利往往得不到司法的保障。新公司法十分注重权利的司法救济，很多条文直接规定纠纷由人民法院解决。例如：新公司法第二十二条第二款就规定：“股东会或者股东大会、董事会的会议召集程序、表决方式违反法律、行政法规或者公司章程，或者决议内容违反公司章程的，股东可以自决议作出之日起六十日内，请求人民法院撤销。”
第六，新公司法加强了对上市公司的规制，尤其加强了对上市公司高级管理人员的限制。在近年来，上市公司违规操作屡屡发生，中国股市持续低迷，法律规定的不完善是其重要原因之一。尤其是上市公司高级管理人员内幕交易、操纵市场的情形更是令人痛心。新公司法相较旧公司法而言，比较注重公司法与证券法的衔接，对上市公司的组织架构做了进一步的完善，并要求上市公司设立独立董事，更加注重维护中小股东和股民的合法权益。
第七，新公司法反映了公司治理结构的最新研究成果，对于董事、监事、股东、经理的权利制约更加精致。公司治理结构是整个公司法研究的核心问题，近年来研究成果可以说是相当丰富，新公司法吸收了这些研究成果，使董事会、股东会、监事会的权利更加趋于平衡，相互之间的权利制约更加精致。如，新公司法第四十一条第三款就规定：“董事会或者执行董事不能履行或者不履行召集股东会会议职责的，由监事会或者不设监事会的公司的监事召集和主持；监事会或者监事不召集和主持的，代表十分之一以上表决权的股东可以自行召集和主持。”这一规定，就解决了长期以来困扰司法实务界的董事和监事权利滥用的问题。
第八，新公司法基本解除了对公司的转投资限制和对公司股东担保的限制。公司的转投资限制和公司对自己股东担保的限制是旧公司法中重要的禁止性规定，但是这两个限制也屡遭学者诟病。新公司法终于取消了这两个限制，赋予了公司经营活动更大的自由。新公司法第十五条规定：“公司可以向其他企业投资；但是除法律另有规定外，不得成为对所投资企业的债务承担连带责任的出资人。”第十六条第二款规定：“公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会、股东大会决议。”
第九，股东的出资方式不再限于旧公司法中规定的五种，只要是可以用货币估价并可以依法转让的财产就可以作为出资方式。旧公司法第二十四条第一款规定：“股东可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资。”也即，旧公司法对于出资的方式只限定了上述五种，除此之外，别无出资其他方式，这种僵硬的规定显然不利于引导和鼓励公民投资创业的积极性。尤其是随着社会经济的发展，除了上述五种财产外，财产的存在方式已经发生了巨大的变化。新公司法审时度势，适时的调整指导思想，作出了新的调整，应该是明智之举。新公司法第二十七条第一款规定：“股东可以以货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。”
第十，新公司法加大了对违反公司法的制裁力度，进一步规范了公司的解散和清算制度。旧公司法对于违反公司法的违法行为制裁力度比较轻微，一般为一万元以上十万以下的罚款，在很多情况下，根本不能起到应有的阻吓作用，新公司法提高了罚款的标准，一般为五万元以上五十万元以下。另外，旧公司法将刑事责任作为公司法律责任的一种形式，新公司法则取消了刑事责任的规定，更好的体现了公司法与刑法的衔接。公司的解散和清算是现实中发生比较多的一类纠纷，并且往往相当复杂，不进行清算就擅自解散的公司相当普遍，对债权人的保护相当不利，基于这种局面，新公司法花了很大篇幅细化了公司的解散和清算制度，明确了清算主体，强化了清算责任，这些修改相对于旧公司法来说，是一个明显的进步。
总之，新公司法无论从章节安排，还是制度设计，都是对旧公司法的一次巨大的变革。这次修改，应当说是旧公司法施行十二年来，中国市场经济体制确立十五年来基础上的一次重大调整。新公司法反映了中国市场经济体制改革的现状，吸收了近年来国内外学术界和司法实务界的研究成果，具有鲜明的时代特色。当然，新公司法也留下了很多缺憾，例如，它还没有完全解决外资公司与内资公司的差别待遇问题；它对于当前中国市场经济还不尽完善的状况下，债权人的保护可能不一定有力；它还没有完全解决公司法运行中的一些难题。但无论如何，新公司法作为市场经济体制的一部极端重要的法律，必将发挥越来越重要的作用。
作者简介：毛德龙，男，1977年3月出生，山东省日照市人，现为广东省东莞市中级人民法院民四庭副庭长，西南政法大学经济法学博士研究生。迄今为止，共发表学术论文以及随笔30多篇，主持编写著作一部，参加国家级、省部级课题两个。其中一篇获最高法院第十五届学术论文研讨会三等奖。
