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企业并购研究——反并购的经济手段/唐清林

作者:法律资料网 时间:2024-06-28 19:46:12  浏览:9342   来源:法律资料网
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企业并购研究——反并购的经济手段

作者简介:唐清林,北京律师,人民大学法学硕士,擅长企业并购律师业务,并对该业务领域的理论研究感兴趣,曾编写《企业并购法律实务》(副主编,群众出版社出版),本文为该书部分章节内容的摘要。
联系方式:lawyer3721@163.com;13366687472。

一、 毒丸计划
毒丸(Poison Pill)计划又称股权摊薄反并购策略,是一种提高并购企业并购成本,造成目标企业的并购吸引力急速降低的反收购措施。毒丸计划在平时不会生效,只有当企业面临被并购的威胁时,毒丸计划才启动。
实践中主要有三种毒丸措施:负债毒丸计划、优先股权毒丸计划和人员毒丸计划。
负债毒丸计划是指,目标企业在并购威胁下大量增加自身负债,降低企业被并购的吸引力。负债毒丸计划主要通过企业在发行债券或借贷时订立的“毒药条款” 来实现。依据该条款,在企业遭到并购时,债权人有权要求提前赎回债券、清偿借贷或将债券转换成股票。负债毒丸计划主要表现在两方面:一方面,权证持有人以优惠条件购买目标企业股票或合并后的新企业股票,以及债权人依“毒药条款”将债券换成股票,从而稀释并购者的持股比例,加大并购资金量和并购成本;另一方面,权证持有人以上述价格向企业售卖手中持股来换取现金,或者债权人依“毒药条款”立即要求兑付债券或偿还贷款,可耗竭企业现金,恶化企业财务结构,造成财务困难,令并购者在接收目标企业后立即面临巨额现金支出,直至拖累并购者自身。鉴于并购后面临的财务问题,并购者往往止步。
优先股权毒丸计划是一种购股权计划,这种购股权通常发行给老股东,并且只有在某种事件发生时才能行使。优先股权毒丸计划一般分为 “弹出”计划和 “弹入”计划。“弹出”计划通常指履行购股权,购买优先股。譬如,以100元购买的优先股可以转换成目标公司200元的股票。“弹出”计划初的影响是提高股东在并购中愿意接受的最低价格。如果目标公司的股价为50元,那么股东就不会接受所有低于150元的收购要约。因为150元是股东可以从购股权中得到的溢价,它等于50元的股价加上200元的股票减去100元的购股成本。这时,股东可以获得的最低股票溢价是200%。在“弹入”计划中,目标公司以很高的溢价购回其发行的购股权,通常溢价高达100%,即100元的优先股以200元的价格被购回。而敌意并购者或者触发这一事件的大股东则不在回购之列。这样就稀释了并购者在目标公司的权益。“弹入”计划经常被包括在一个有效的“弹出”计划中。
人员毒丸计划是指企业的绝大部分高级管理人员共同签署协议,在企业被以不公平价格并购,并且这些人中有一人在并购后被降职或解聘时,则全部管理人员将集体辞职。这一策略不仅保护了目标企业股东的利益,而且会使并购企业慎重考虑并购后更换管理层对企业带来的巨大影响。企业的管理层阵容越强大、越精干,实施这一策略的效果将越明显。当目标企业管理层的价值对并购方无足轻重时,人员毒丸计划也就作用有限。
毒丸计划在美国非常盛行,这与美国的法律环境有关。1985年德拉瓦斯切斯利(Delawance Chancery)法院的判决承认了毒丸计划的合法性。根据美国普通公司法的规定,美国公司只要在其公司章程中有明确授权,即享有各种类别股份的发行权而无须其他审批。但同为英美法系的英国却没有这样的土壤,因为在英国公司法中明确指出采用毒丸计划作为反并购手段不合法。
二、降落伞计划
降落伞计划是通过提高企业员工的更换费用实现的。由于目标企业被并购后,随之而来的经常是管理层更换和公司裁员。针对员工对上述问题的担忧,人们设计了降落伞反并购计划。降落伞计划具体包括三种形式:金降落伞(Golden Parachute)、灰色降落伞(Penson Parachute)和锡降落伞(Tin Parachute)。
(1)金降落伞。金降落伞是指目标企业董事会通过决议,由企业董事及高层管理人员与目标企业签订合同,一旦目标企业被并购,其董事及高层管理人员被解雇,则企业必须一次性支付巨额的退休金(解职费)、股票选择权收入或额外津贴。上述人员的收益根据他们的地位、资历和以往业绩的差异而不同。这种收益就象一把降落伞让高层管理者从高高的职位上安全退下来,故名降落伞计划;又因其收益丰厚如金,故名金降落伞。
(2)灰色降落伞。灰色降落伞主要是向中级管理人员提供较为逊色的同类保证。目标企业承诺,如果该企业被并购,中级管理人员可以根据工龄长短领取数周至数月的工资。
(3)锡降落伞。锡降落伞是指目标企业的普通员工在企业被并购后一段时间内被解雇的话,则可领取员工遣散费。显然,灰色降落伞和锡降落伞的道理与金降落伞同出一辙。
三、员工持股计划
这是基于分散股权的考虑设计的。美国许多企业都鼓励内部员工持有本企业的股票,同时成立相应的基金会进行控制和管理。在敌意并购发生时,如果员工持股比例相对较大,则可控制一部分企业股份,增强企业的决策控制权,提高敌意并购者的并购难度。
四、股份回购
股份回购是在企业受到并购威胁时购回发行在外的股份,减少在外流通的股份,增加并购企业收购到足额股份的难度,同时则可提高股价,增大收购成本。股份回购有两种基本形式:第一种是企业将可利用的现金分配给股东,以此换回股东手中的股票;第二种是企业通过发行债券,用募集的款项购回自己的股票。股份一旦被回购,流通在外的股份数量减少,在回购不影响公司收益的前提下,公司股票的每股收益就会上升,股票价格必然上涨。股份回购的实施,必须考虑各国公司法是否允许。
五、帕克曼防御
帕克曼防御是指目标企业在遭到并购袭击时,不是被动地防守,而是以攻为守,它或者反过来提出还盘而并购并购者,或者以出让本企业的部分利益、包括出让部分股权为条件,策动与目标企业关系密切的友好企业出面收购并购方股份,以达围魏救赵的效果。帕克曼防御必须有几个条件:(1)袭击者本身应是一家公众企业,否则谈不上收集袭击者本身股份的问题;(2)袭击者本身有懈可击,存在被并购的可能性;(3)目标企业需要拥有较强的资金实力和外部融资能力,否则帕克曼防御的运用风险很大。帕克曼防御的特点是以攻为守,使攻守双方角色颠倒,致对方于被动局面。从反收购效果来看,帕克曼防御能使反并购方进退自如:进可并购袭击者,使袭击者迫于自卫放弃原先的袭击企图,退可因本企业拥有并购者(袭击者)的股权,即便目标企业被并购也能分享并购成功带来的好处。
六、资产重估
在现行的财务会计中,资产通常采用历史成本来估价。由于通货膨胀的存在,使得资产的历史成本往往低于其实际价值。当目标企业收到并购出价以后,可对其资产进行重新评估,并把结果编入资产负债表,提高了净资产的账面价值,显示并购企业的出价对目标企业定价过低。
七、相互持股
相互持股是指关联企业或关系友好企业之间相互持有对方一定比例的股份,当其中一方受到收购威胁时,另一方施以援手。相互持股可以减少流通在外的股份,从而降低被收购的机会。不过,相互持股需要占用双方企业大量资金,实质上是相互出资。
八、发行限制表决权股票
一般来说,如果公司为筹集资金发行股票,原股东所持股份比例就会下降,股权就会被稀释。当公司受到并购威胁时,原股东对公司的控制力就会削弱。因此,一些公司为了即能筹集到必要的资金,又能防范被其他公司收购,就发行限制表决权股票。这种股票的股息比普通股票的股息要高,但其表决权很低或者没有。发行限制表决权股票是一种有效的反并购对策。由于目标公司集中了投票权,就可以阻止敌意并购者通过收购发行在外的股票而控制公司。
九、董事轮换制
董事轮换制(Staggered Board Election)是指在公司章程中规定,每年只能更换三分之一(或其他比例)的董事,这意味着即使并购者拥有公司绝对多数的股权,也难以获得目标公司董事会的控制权。由于这种反并购方法阻止了并购者在一段时间内获得公司的控制权,从而使并购者不可能马上改组目标公司。美国现在有70%以上的上市公司采用了董事轮换制。这种制度旨在阻止敌意并购方在一次股东选举中就夺取被并购方的董事会控制权。一般来说,敌意并购者至少要经历两次董事会选举,才能赢得多数席位来控制董事会。在大多数情况下,在第二次股东会议召开前,恶意并购者不是迫使目标公司达成友好协议,就是放弃并购企图。总的来看,董事轮换制是一种对股价影响较小而又非常有力的反并购策略。
十、绝对多数条款
绝对多数条款(Super-majority Provision),也称超级多数条款,是指在公司章程中规定,公司的合并需要获得绝对多数的股东投赞成票。同时,这一反并购条款的修改也需要绝对多数的股东同意才能生效。超级多数条款一般规定目标公司被并购必须取得2/3或80%以上的投票权,有时甚至高达90%以上。这样,敌意并购者如果要获得具有绝对多数条款公司的控制权,通常需要持有目标公司很大比例的股权,这在一定程度上增加了并购成本和难度。
十一、白衣骑士
白衣骑士是指目标企业遭遇敌意并购时,主动寻找第三方即所谓的“白衣骑士”以更高的价格来对付敌意并购,造成第三方与敌意并购者竞价并购目标企业的局面。在这种情况下,敌意并购者要么提高并购价格,要么放弃并购。一般来说,如果敌意并购者的出价不是很高,目标企业被“白衣骑士”拯救的机会就大。如果敌意并购者提出的出价很高,那么“白衣骑士”的成本也会相应提高,目标企业获救的机会就小。
十二、焦土战术
焦土战术是一种两败俱伤的反并购策略。主要包括出售“皇冠上的珍珠”和虚胖战术。
企业最有价值的部分最具并购吸引力(如专利、商标、某项业务或某个子公司等),通常被誉为“皇冠上的珍珠”。这些“皇冠上的珍珠”非常容易诱发其他企业的并购企图。针对这种情况,目标企业可以将“皇冠上的珍珠”出售或者抵押,从而降低敌意并购者的并购兴趣。
虚胖战术的做法有多种,或者是购置大量与经营无关或盈利能力差的资产,令目标企业包袱沉重,资产质量下降;或者是大量增加目标企业负债,恶化财务状况,加大经营风险;或者是故意投资一些长时间才能见效的项目,使目标企业在短期内资产收益率大减。由于虚胖战术会导致目标企业严重的负债问题,敌意并购者不得不放弃并购。
十三、甩掉包袱
目标企业如果存在一些严重亏损或前景暗淡的业务部门会造成股价的长期低迷、股东的不满和管理层的分裂,从而会成为其他企业的并购目标。要想扭转这种情况的最好方法就是将这些业务部门出售,从而甩掉包袱,重新树立公司的形象。
十四、死亡换股
死亡换股是指目标公司通过发行公司债券、特种股票或者两者的组合,用来交换流通在外的本公司的普通股票。其主要作用是减少普通股票的流通数量,提高股票价格,增加敌意并购者的并购成本。但是,死亡换股也是一把双刃剑。即使目标公司的股价上升,由于股票流通数量减少,敌意并购者的最后出价可能不变。此外,死亡换股引起目标公司负债比例提高,债务包袱严重,即使目标公司的总市值不变,权益价值的比重也会降低,而其股价不见得一定会因股票流通数量的减少而上升。

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关于印发龙岩市区保障性住房管理暂行规定的通知

福建省龙岩市人民政府


关于印发龙岩市区保障性住房管理暂行规定的通知

龙政综〔2010〕414号


新罗区人民政府,市直各部门,中央、省属在岩企事业单位:

  《龙岩市区保障性住房管理暂行规定》已经市政府第六十次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真贯彻实施。

  特此通知

  

  

  龙岩市人民政府

  二○一○年十月十九日

  

  

  

龙岩市区保障性住房管理暂行规定

  

第一章  总 则

  

  第一条 为规范龙岩市区保障性住房的建设、分配和管理,建立和完善我市多层次、多渠道的住房保障体系,加强政府住房保障职能,逐步解决城镇居民住房困难问题,根据《国务院关于解决城镇低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)、《福建省人民政府办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知(闽政办〔2010〕7号)》等有关规定,结合我市实际,制定本规定。

  第二条 本规定适用于龙岩市区范围内保障性住房的规划、建设、分配、使用和监督等管理与服务工作。

  第三条 本规定所称保障性住房,是指政府提供优惠,限定建设标准、供应对象、租金标准和销售价格,以出租或者出售方式提供的具有保障性质的政策性住房。

  保障性住房具体包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房等。

  第四条 保障性住房实行可租可售、租售并举,实现各种类别住房保障有机衔接。

  第五条 保障性住房实行统一分配和管理。保障性住房分配管理坚持公开、公平、公正的原则, 实行严格的准入与退出机制。

  第六条 市建设局负责组织保障性住房的建设和管理工作,市房改办具体负责保障性住房的政策制定、实施分配、协调管理工作。

  发改、财政、城乡规划、国土资源、民政、公安、物价等相关部门和新罗区人民政府、街道办事处(镇人民政府)在各自职责范围内做好保障性住房管理和服务工作。

  政府设立保障性住房管理服务机构,履行政府住房资产管理和对住房保障家庭公共服务的职责。

  

第二章   规划与建设

  

  第七条 政府应当编制保障性住房发展规划和年度计划,纳入国民经济和社会发展规划和年度计划,并向社会公布。

  市房改办应当建立城镇居民住房困难家庭信息管理系统,加强对保障性住房建设供给和需求的分析,作为编制保障性住房发展规划和年度计划的重要依据。

  第八条 政府应当通过新建、配建、棚户区(危旧房)改造、改建、回购、收购等途径筹集保障性住房房源。

  在商品房建设项目中配建保障性住房的,土地出让前,规划、建设部门应明确保障性住房的建设总面积、分摊的土地面积、套数、套型建筑面积、建成后由政府收回或收购的条件、保障性住房与商品住房同步建设等约束性条件作为土地出让的前置条件,国土部门应将以上约束条件在土地出让合同中予以明确。

  第九条 保障性住房建设用地应当纳入本市土地供应计划,在申报年度用地指标时单独列出,确保优先供应。

   廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房建设用地依法采取划拨方式供应;工业园区、企业等各类投资主体可以利用自有土地建设公共租赁住房;限价商品住房建设用地应当实行公开招标拍卖挂牌方式出让。

  第十条 保障性住房应当统筹规划、合理布局、配套建设,充分考虑住房困难家庭对交通、医疗、教育等配套设施的要求。

  保障性住房建设坚持经济实用的原则,提高规划设计水平,优化户型设计,满足基本使用功能。

  廉租住房单套建筑面积控制在50平方米以内,经济适用住房单套建筑面积控制在60平方米左右,公共租赁住房单套建筑面积控制在60平方米以内,限价商品住房单套建筑面积控制在90平方米以内。

  保障性住房建设要严格执行法定建设程序和技术标准规范,加强施工管理,确保工程质量。

  第十一条 保障性住房建设资金按下列渠道筹集:

  (一)年度财政预算安排的专项建设资金;

  (二)提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额;

  (三)土地出让净收益中按照不低于10%的比例安排的资金;

  (四)中央和省级财政预算安排的保障性住房专项补助资金;

  (五)保障性住房售房款;

  (六)保障性住房购房人上市交易缴纳的土地收益等相关价款;

  (七)保障性住房建设融资款;

  (八)捐赠资金;

  (九)其他方式筹集的资金。

  第十二条保障性住房建设资金应当专项用于下列支出:

  (一)新建、改建、回购、收购保障性住房;

  (二)保障性住房分配之前所需的维护和管理;

  (三)实施廉租住房保障,支付发放租赁补贴所需资金。

  保障性住房建设资金支出国家另有规定的,按照国家有关规定执行。

  第十三条 保障性住房建设资金实行专项管理、分账核算、专款专用。

  保障性住房建设资金的筹集、拨付、使用、管理和租金收支,接受审计机关的审计监督和有关部门的监督。



第三章  申请和分配

  

  第十四条 具有新罗区城镇户籍的低收入住房困难家庭,可以申请租赁或购买廉租住房、经济适用住房;在龙岩市区工作的中等偏下收入家庭中的无房户,可以申请租赁公共租赁住房或购买限价商品住房。

  申请廉租住房保障的家庭人均月收入低于城市低保标准4倍以内,申请经济适用住房保障的家庭年收入标准控制在统计部门公布的上一年度城镇居民人均可支配收入的4倍以内,申请公共租赁住房或限价商品住房保障的家庭年收入标准控制在统计部门公布的上一年度城镇居民人均可支配收入的4倍以上至5倍以内。在条件允许的情况下,逐步提高保障标准,扩大保障覆盖面。

  申请廉租住房保障的家庭住房困难面积标准控制在上一年度城镇居民人均住房面积标准的50%以内,申请购买经济适用住房的家庭住房困难面积标准控制在上一年度城镇居民人均住房面积标准的60%以内,申请租赁公共租赁住房或购买限价商品住房仅限于城区无房户。

  第十五条 保障性住房实行梯度供给,优先满足低收入无房家庭。

  廉租住房在保障家庭人均月收入低于城市低保标准3倍以内的无房户和人均住房建筑面积低于15平方米的住房困难户的基础上,逐步将家庭人均月收入低于城市低保标准4倍以内、人均住房建筑面积低于15平方米、18平方米的家庭顺序纳入保障范围。

  经济适用住房按照家庭年收入低于统计部门公布的上一年度城镇居民人均可支配收入2倍以内、3倍以内、4倍以内的顺序供应给无房户后,再按照上述收入标准的先后顺序,逐步解决人均住房建筑面积低于15平方米、20平方米的住房困难家庭。

  纳入住房保障家庭的收入标准、住房困难标准和住房保障面积标准由市建设局制定,报政府批准,定期按年度向社会公布。逐步实现各类住房保障方式之间的相互衔接,无缝覆盖。

  第十六条 具有下列情形之一的,不得申请保障性住房:

  (一)申请之日前五年内在市区有房产转让行为的;

  (二)已享受过房改和住房保障优惠政策购房的;

  (三)上级文件和市政府规定的其他情形。

  第十七条 申请保障性住房的家庭成员之间必须具有法定赡养、抚养或者扶养关系并且共同生活,包括申请人及其配偶、子女、父母等。申请家庭成员的收入、住房面积应当合并计算。

  申请保障性住房的单身家庭,男申请人必须年满三十周岁,女申请人必须年满二十八周岁。

  第十八条 申请保障性住房,应当如实申报家庭人口、户籍、收入、住房等相关信息,提交下列资料:

  (一)保障性住房申请审批表;

  (二)家庭成员身份证和户口簿;

  (三)家庭成员收入的证明材料;

  (四)家庭住房状况的证明材料;

  (五)市政府规定的其他材料。

  第十九条 申请保障性住房,按照下列程序办理:

  (一)申请家庭由申请人凭户口簿或身份证向户籍所在地街道办事处(镇人民政府)提出申请,按要求如实填写表格并提交规定材料。

  (二)申请人所在单位、社区居委会对申请家庭的户籍、人口、收入和住房状况负责核实,并由单位、社区居委会在公众场所公示7日。公示期满后,户籍所在地社区居委会应当将申请材料及公示情况报送街道办事处(镇人民政府)。

  (三)街道办事处(镇人民政府)对申请家庭情况及材料是否符合规定条件进行初审,并在公众场所公示7日。公示期满后街道办事处(镇人民政府)应当将申请材料及公示情况报送市房改办。

  新罗区民政、公安等有关部门对申请家庭的收入、户籍情况进行认定,市房管局对申请家庭的住房状况进行认定。

  (四)市房改办对申请家庭资格条件进行复核并提交保障性住房审核小组认定,通过摇号、评分等方式确定申请家庭轮候顺序,将相应情况通过报纸、网站公示7日。对不符合条件的,书面通知申请人并说明理由。

  第二十条 保障性住房实行轮候分配制度,按轮候号先后顺序进行配租或者配售。

  廉租住房实物配租家庭按照收入水平、住房困难程度和急需救助程度等情况确定分值,作为分配廉租住房的依据。

  经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房申请家庭经审核符合条件的,统一参加市房改办组织的公开摇号,确定选房顺序。根据申请家庭的人员结构、收入水平、住房困难程度和急需救助等因素,结合可供房源情况,分类轮候配租或者配售。当批次未能安排配租或配售的家庭,在下批次可供房源中按照已确定的轮候顺序依次安排。

  第二十一条 保障性住房申请家庭在轮候期间,家庭户籍、人口、收入、住房等情况发生变化,对不再符合保障性住房申请条件的,退出轮候。

  第二十二条 符合房改政策但未参加过房改现仍居住在单位公房内的职工,因城市建设需要,所住公房被拆迁的,可在对应的单位安置住房中参照住房保障方式给予优先配售或配租。

  第二十三条 保障性住房的分配房源、分配方案及分配结果,由市房改办通过报纸、网站向社会公布,接受监督。市房改办根据房源供应的类型,分期分批按照轮候顺序向申请人发出配租配售通知,组织申请家庭租赁或者购买保障性住房。

  第二十四条 在龙岩市区工作的普通高校应往届(五年内)本科以上毕业生、与企业单位签订长期用工合同的外地来岩工作人员申请公共租赁住房或限价商品住房的,在符合本规定第十四条、十五条规定的住房困难标准和收入标准前提下,由该类对象向工作单位提出申请,经所在单位初审、主管部门审核后,报人事部门或劳动和社会保障部门审定并组织参与分配。工业园区、企业等各类投资主体自行建设的公共租赁住房原则上分配安排各自工作单位的保障对象。

  

第四章  售价与租金

  

  第二十五条 保障性住房租金和销售价格依法实行政府定价管理,由价格主管部门会同保障性住房主管部门审定后向社会公布。

  保障性住房租金标准根据当地经济发展水平、市场平均租金、低收入住房困难家庭的经济承受能力等因素确定

  列入可售的廉租住房原则上按成本价出售;经济适用住房的销售价格应当以保本微利为原则,房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定,政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售,不得有利润;限价商品住房销售价格的利润率按不高于10%核定。

  第二十六条 推进廉租住房和经济适用住房有机衔接,实行廉租住房可租可售、租售并举。廉租住房租赁比例原则上控制在廉租住房总量的50%以上,根据承租人的租售意愿,实行自愿申请、政府核准制度;公共租赁住房仅限于租住;经济适用住房、限价商品住房以售为主。

  第二十七条 保障性住房购买家庭可以办理住房公积金购房贷款或银行贷款,并按照规定享受税收优惠政策。

  保障性住房购买家庭可一次性支付购房款,也可分期付款。分期付款的比例及期限如下:

  (一)廉租住房承租家庭如需购买廉租住房,可在首付40%房款后在三年内各按20%比例分期付清余款,期间租金按未付房款的面积依规定缴纳。

  (二)限价商品住房购买家庭,可在首付30%房款后在三年内按比例分期付清余款,期间租金按未付房款的面积,参照同地段市场租金标准缴纳。

  第二十八条 接到配租或配售通知的轮候家庭,应根据房源情况对应选择租房、购房。申请家庭在房源供应的规定期限内不签订租赁合同或者销售合同的,视为放弃当次配租配售权利。属廉租住房申请对象的,安排在届时已登记的保障家庭的排序之后进行配租配售;属经济适用住房和限价商品住房申请对象的,需重新提出申请。累计两次放弃配租配售权利的,在三年内不得再次提出住房保障申请。

第五章   使用管理

  

  第二十九条 保障性住房住户不得违反规定将保障性住房出租、转租、转借、调换、转让以及从事其他经营性活动;不得改变房屋用途,不得损毁、破坏和改变房屋结构、配套设施。违反本规定的,由有关部门依法处理。

  第三十条 保障性住房购买家庭在接到办理入住手续通知后一年内未入住的,依法取消其购买资格;保障性住房承租户在接到办理入住手续通知后两个月内未入住的,依法取消其承租资格;承租的保障性住房无故连续空置超过六个月的,依法收回房屋。

  违反本规定,应当退出保障性住房或者其他政府优惠政策住房而未退出的,自应当收回之日起按市场租金标准缴交租金,并仅限于三个月的过渡期;过渡期满仍拒不退出的,由住房保障行政管理部门或房屋产权单位作出依法清退处理。

  第三十一条 保障性住房承租户不按期缴纳租金的,责令补交;累计欠缴租金超过三个月的,按市场租金标准计租;累计欠缴租金超过六个月的,按市场租金标准追缴,依法收回房屋。

  第三十二条 保障性住房管理服务单位应当加强保障性住房合同管理,对保障性住房使用情况进行日常监督管理。物业服务企业受保障性住房管理服务单位委托,应当建立保障性住房住户、住房档案,将住户入住情况登记造册,及时了解和掌握保障家庭基本情况和保障性住房的使用情况,发现违反规定使用保障性住房以及住户的家庭人口、收入、住房变化等情况,应当及时报告保障性住房管理服务单位。

  第三十三条 保障性住房住户有义务配合物业服务企业和保障性住房管理服务单位对保障性住房使用情况的核查工作。

  住户在居住期间发生人口、住房、收入变动等情况,需调整租金、房型,或者需要由租赁改为购买的,经保障性住房管理服务单位初核,并由户口所在街道办事处(镇人民政府)签署意见后,报送市房改办审批。

  

第六章  退出管理

    

  第三十四条 申请家庭租赁或购买保障性住房的,应当在九十日内退出其原有的政府优惠政策住房,由房屋产权单位收回或者回购。

  第三十五条 购买保障性住房不满五年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让保障性住房的,应当向市房改办提出申请,经批准后,由保障性住房产权管理单位按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。  

  购买保障性住房满五年,购房人上市转让保障性住房的,应当按原购房价格与届时相应地段普通商品住房交易指导价格的差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例及普通商品住房交易指导价格由政府确定。政府可以优先回购。

  前两款规定的限制上市交易时间从不动产登记簿上权属登记之日起计算。

  上述规定应当在保障性住房买卖合同中予以载明,并明确相关违约责任。

  购买保障性住房在办理房屋和土地所有权证时,应注记保障性住房类型及土地使用性质。

  第三十六条 申请家庭已取得保障性住房后又拥有其他住房的,应当主动向保障性住房管理服务单位申报并退出保障性住房。退出的保障性住房由保障性住房产权管理单位按规定及合同约定回收或者回购。

  第三十七条 承租保障性住房的,其家庭人口、户籍、收入、住房等情况发生变化时,应当主动申报。对核定为不符合承租条件的家庭,由市房改办通知保障性住房管理服务单位收回保障性住房。

  承租保障性住房合同期满需继续承租的家庭,应当提前三个月向保障性住房管理服务单位提出申请。经市房改办审核仍符合承租条件的,续签租赁合同。

  

第七章   责任追究

  

  第三十八条 对弄虚作假、隐瞒家庭人口、户籍、收入和住房状况及伪造相关证明骗取保障性住房的,由有关部门依法处理,并记入诚信档案。

  第三十九条 保障性住房申请过程中出具虚假证明材料的个人或者单位,提请有关部门依法追究相关责任人或单位的责任。

  第四十条 行政管理部门和住房保障工作人员在保障性住房建设、供应、售后、租后管理等过程中,玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其上级主管部门依法追究有关单位和工作人员行政责任;涉嫌犯罪的,移送司法机关处理。

  

第八章  附 则

  

  第四十一条 符合廉租住房保障条件的低收入家庭,未能安排实物配租的,可按规定领取廉租住房租赁补贴。

  第四十二条 依据本规定,可制定各类保障性住房管理实施细则。

  第四十三条 本规定自发文之日起施行。此前有关规定与本规定不符的,以本规定为准。

  

  



关于停止外商投资企业购买国产设备退税政策的通知

财政部 国家税务总局


关于停止外商投资企业购买国产设备退税政策的通知

财税[2008]176号
  

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、国家税务局、新疆生产建设兵团财务局:

  为配合全国增值税转型改革,规范税制,经国务院批准,停止执行外商投资企业采购国产设备增值税退税政策。现将有关事项通知如下:

  一、自2009年1月1日起,对外商投资企业在投资总额内采购国产设备可全额退还国产设备增值税的政策停止执行。下列文件及条款同时废止:

  (一)《国家税务总局关于印发<外商投资企业采购国产设备退税管理试行办法>的通知》(国税发[1997]171号);

  (二)《财政部国家税务总局关于出口货物退(免)税若干具体问题的通知》(财税[2004]116号)第一条;

  (三)《财政部国家税务总局关于调整外商投资项目购买国产设备退税政策范围的通知》(财税[2006]61号);

  (四)《国家税务总局国家发展和改革委员会关于印发〈外商投资项目采购国产设备退税管理试行办法〉的通知》(国税发[2006]111号);

  (五)《国家税务总局关于外商投资企业以包工包料方式委托承建企业购买国产设备退税问题的通知》(国税函[2007]637号)。

  二、为保证政策调整平稳过渡,外商投资企业在2009年6月30日以前(含本日,下同)购进的国产设备,在增值税专用发票稽核信息核对无误的情况下,可选择按原规定继续执行增值税退税政策,但应当同时符合下列条件:

  (一)2008年11月9日以前获得《符合国家产业政策的外商投资项目确认书》,并已于2008年12月31日以前在主管税务机关备案;

  (二)2009年6月30日以前实际购进国产设备并开具增值税专用发票,且已在主管税务机关申报退税;

  (三)购进的国产设备已列入《项目采购国产设备清单》。

  三、外商投资企业购进的已享受增值税退税政策国产设备的增值税额,不得再作为进项税额抵扣销项税额。

  四、外商投资企业购进的已享受增值税退税政策的国产设备,由主管税务机关负责监管,监管期为5年。在监管期内,如果企业性质变更为内资企业,或者发生转让、赠送等设备所有权转让情形,或者发生出租、再投资等情形的,应当向主管退税机关补缴已退税款,应补税款按以下公式计算:

  应补税款=国产设备净值×适用税率

  国产设备净值是指企业按照财务会计制度计提折旧后计算的设备净值。

  



                    财政部 国家税务总局 

                   二○○八年十二月二十五日