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广州市商品房预售管理实施办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-02 23:40:18  浏览:9994   来源:法律资料网
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广州市商品房预售管理实施办法

广东省广州市人民政府


广州市商品房预售管理实施办法
广州市人民政府



第一条 为加强商品房预售管理,保障交易双方当事人合法权益,促进房地产业的健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省商品房预售管理条例》等法律、法规的有关规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法下列用语的含义是:
商品房预售,是指房地产开发经营企业(以下简称开发企业)依法将其开发的商品房在竣工验收前出售,由预购人按合同约定支付购房款,开发企业按合同约定交付商品房的行为。
预售人,是指预售商品房的开发企业。
预购人,是指购买预售的商品房的单位和个人。
第三条 本市行政区域内商品房预售管理适用本办法。
第四条 广州市国土局房地产管理局(以下简称市房地产主管部门)是本市商品房预售的主管部门,负责本办法组织实施。
第五条 开发企业预售商品房前,应到市房地产主管部门办理预售登记,取得商品房预售许可证。取得商品房预售许可证应具备下列条件:
(一)开发企业已取得房地产开发资质证书和营业执照;
(二)按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金,已取得建设用地批准书或土地使用权证书;
(三)持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证,并已办理建设工程质量和安全监督手续;
(四)已确定施工进度和竣工交付使用时间;
(五)三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程;四层以上的商品房项目,有地下室工程的,已完成基础和首层结构工程,无地下室工程的,已完成基础和四层结构工程;
(六)已与广州市房地产交易登记机构(以下简称市交易登记机构)、商业银行签订商品房预售款监管协议,并开设商品房预售款专用帐户;
(七)预售的商品房项目及其土地使用权未设定他项权;
(八)法律、法规规定的其他条件。
第六条 开发企业应当分期或者分单项向市房地产主管部门申请办理商品房预售许可证。办理商品房预售许可证,须提交下列文件或资料:
(一)房地产开发资质证书和营业执照;
(二)市房地产主管部门核发的建设用地批准书或国有土地使用证;规划部门核发的建设工程规划许可证和建设工程报建审核书;报建项目四至平面图复印件;
(三)国有土地使用权出让合同;已缴纳地价款的发票复印件;
(四)建筑施工合同;建设工程质量和安全监督证明文件;
(五)商品房预售款监管协议和商品房预售款专用帐户复印件;
申请外销的预售商品房,还需提交外经主管部门的批准文件复印件;
(六)附单体报建项目四至平面图(晒蓝)或小区规划报建项目四至平面图(晒蓝)一式四份,大小尺寸38CM×28CM;规划坐标图复印件;
(七)广州市地名委员会办公室出具的小区或商业楼宇的命名批准书复印件;
(八)如属两方以上合作的项目,应提交各方合作分成比例、面积数、分配位置的协议或证明复印件。
第七条 市房地产主管部门在收到申请后,应当详细查验各项证件和资料,并到现场进行查勘。经审查合格的项目,应自受理之日起15日内核发商品房预售许可证;对不符合条件的项目,应当书面通知开发企业并告知不予核发的理由。
第八条 商品房预售许可证应当载明开发企业的名称和预售商品房项目的座落位置、楼号、楼层建筑面积数,商品房屋预售款专用帐户,并附上项目的布局图,在图上注明预售许可证核准的单体建筑的位置,并加盖戳记。
第九条 开发企业只有取得商品房预售许可证后,才能发布预售广告,预售广告的内容须真实、准确,并载明商品房预售许可证的编号和发证机关,不得有误导、欺骗公众和不符预售商品房项目的内容。
第十条 开发企业发布的预售商品房广告和印发的宣传资料所明示的事项,预购人有权要求在商品房预售合同中约定。
第十一条 开发企业发布预售商品房广告时,应提前5日将拟发布的广告式样报市房地产主管部门备案。市房地产主管部门对广告内容与预售的商品房项目不符的,责令开发企业修改后才能发布,拒不改正者,由市房地产主管部门通知开发企业停止发布,并收回该项目的商品房预售许
可证。
第十二条 开发企业与预购人签订商品房预售合同前,经双方协商同意,开发企业可以向预购人收取一定数额的商品房预购订金,开发企业应向预购人提供商品房预售合同草案或认购协议。开发企业在收取商品房预购订金时须与预购人订立书面协议,约定所收订金的具体数额和退还的
具体办法。开发企业与预购人签订商品房预售合同后,开发企业向预购人收取的商品房预购订金应当转作预购人支付的商品房预售款。
第十三条 商品房预售时,开发企业与预购人应当签订商品房预售合同。商品房预售合同应当载明和约定下列主要事项:
(一)开发企业、预购人、委托代理人姓名(名称)、地址、合法证件号码;
(二)开发企业的用地依据和预售的商品房项目的座落位置;
(三)商品房预售款专用帐号;
(四)预购的商品房的预计建筑面积、用途、分摊建筑面积及其公共及公用建筑面积的分摊办法、楼号、楼层、座向、房号;
(五)预购的商品房价格;
(六)交付使用时的实测面积与预售合同预计面积差异的处理办法(交付使用的实测面积以广州市房地产测绘所测量的为准);
(七)付款时间和付款办法及预购人逾期付款的违约责任;
(八)预售的商品房竣工交付使用的时间及逾期的违约责任;
(九)装修项目、标准和设备品牌、型号、材料规格及违约责任;
(十)基础设施、公共配套建筑的建设标准和运行要求及违约责任;
(十一)物业管理事项;
(十二)双方约定的其他事项。
商品房预售合同应当附有预购的商品房项目及楼层的平面图,并在平面图上标明预购人所购商品房的楼号、楼层和房号的位置。
商品房预售合同文本由市房地产主管部门统一印制。
第十四条 开发企业应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到市交易登记机构办理审核、登记手续。对证件齐备的,市交易登记机构应当自受理之日起20日内予以登记。
凡未经审核、登记的商品房预售行为无效。
第十五条 市房地产主管部门受理开发企业办理商品房预售许可证的申请后,市交易登记机构、开发企业及为该企业办理商品房预售款专用帐户的商业银行三方应签订商品房预售款监管协议,明确各自的职责和义务。
第十六条 开发企业有多个商品房预售项目的,应分别设立商品房预售款专用帐户。商品房预售款专用帐户实行专款专用,在项目竣工验收之前,只能购置建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费,不得挪作他用。
第十七条 预购人应当按商品房预售合同规定的付款时间,将预购房款直接存入商品房预售款专用帐户。预购人凭银行出具的存款凭证,向开发企业换领缴交预购房款的收据。
第十八条 市交易登记机构负责监督管理商品房预售款的收存和使用,并在办理商品房预售合同审核、登记手续时,向开发企业收取监督管理款项千分之二的监督管理服务费。
第十九条 开发企业需要使用商品房预售款时,必须向市交易登记机构提出申请。市交易登记机构应当自收到开发企业使用商品房预售款申请之日起5日内作出答复;对符合条件的,出具同意资金使用划拨书;对不符合条件的,应当书面通知开发企业并告知不同意划拨资金的理由。
第二十条 商业银行必须根据市交易登记机构出具同意资金使用划拨书为开发企业办理资金拨付。
第二十一条 开发企业应当在预售的商品房项目竣工验收之日起30日内,持有关文件资料到市房地产主管部门申请办理产权登记手续。
第二十二条 开发企业统一为预购人办理商品房房地产证的,预购人可留5%的商品房价款交商业银行收存,在开发企业办妥并交付房地产证给预购人时,经市交易登记机构同意,商业银行才能划拨给开发企业。
第二十三条 凡违反本办法的法律责任,按照《广东省商品房预售管理条例》的规定处理。
第二十四条 本办法自颁布之日起施行。



1998年12月24日
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关于进一步放宽港澳居民个体工商户经营范围、从业人员及营业面积规定的通知

国家工商行政管理总局


关于进一步放宽港澳居民个体工商户经营范围、从业人员及营业面积规定的通知

工商个字〔2012〕41号


各省、自治区、直辖市、计划单列市工商行政管理局、市场监督管理局:

  经国务院批准,内地与香港、澳门特区政府分别于2011年12月13日、14日签署了《〈内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排〉补充协议八》和《〈内地与澳门关于建立更紧密经贸关系的安排〉补充协议八》(以下简称《〈安排〉补充协议八》)。根据《〈安排〉补充协议八》有关规定,香港、澳门永久性居民中的中国公民(以下简称港澳居民)在内地设立个体工商户,经营范围、从业人员及营业面积进一步放宽。现就有关问题通知如下:

  一、自2012年4月1日起,港澳居民个体工商户可以申请登记的经营范围按照《国民经济行业分类》(GB/T4754-2002)划分标准增加以下行业:

  1.租赁和商务服务业中的包装服务中的以下项目:为商场、超市或其他客户提供商品分类、分包、保鲜、贴标签、加盖印记等服务;专门为连锁店、超市提供货物的配货、分装、包装的服务;以配货、分包装为主的配送公司(中心)的服务;对一般产品提供分包、再包装服务;礼品包装服务。

  2.租赁和商务服务业中的办公服务中的以下项目:标志牌、铜牌的设计、制作服务;奖杯、奖牌、奖章、锦旗的设计、制作服务。

  3.室内娱乐活动中的以休闲、娱乐为主的动手制作活动(陶艺、缝纫、绘画等)。

  二、放宽港澳居民在内地各省、自治区、直辖市设立个体工商户从业人员人数和营业面积的限制:

  1.从业人员不超过10人。

  2.零售业;餐饮业;居民服务和其他服务业中的理发及美容保健服务;洗浴服务;家用电器及其他日用品修理;货物、技术进出口;摄影及扩印服务;洗染服务;汽车、摩托车维修与保养;仓储业等10个行业的营业面积不超过500平方米。

  三、各地接到通知后,请及时下发执行,确保从2012年4月1日起,《〈安排〉补充协议八》进一步放宽港澳居民个体工商户经营范围、从业人员及营业面积的有关规定顺利实施。要加强政策宣传,采取有效措施,促进港澳居民个体工商户在内地的健康发展。

  四、为了及时、准确地反映港澳居民个体工商户登记情况,请各地工商行政管理部门按照国家工商总局有关规定上报统计报表。在工作中遇到新情况、新问题,请及时向国家工商行政管理总局个体私营经济监督管理司反映。



中华人民共和国国家工商行政管理总局

二O一二年三月十三日



  





论甘肃省黑社会性质的组织犯罪

俞志虎


[内容摘要]黑社会性质的组织犯罪作为当今世界的一个热点问题,越来越受到各国政府及国际社会的广泛重视。本文通过对甘肃省黑社会性质的组织犯罪的特点及成因的分析,提出一系列有针对性的方针,预防、打击和制止黑社会性质的组织犯罪。

关键词:甘肃省 黑社会 有组织犯罪 特点 成因 对策


黑社会性质的组织犯罪作为当今世界的一个热点问题,越来越受到各国政府及国际社会的广泛重视。我国大陆的黑社会性质的组织犯罪大约从80年代中叶在东南沿海一些城市冒头,迄今大致有20年左右的历史。随着改革开放和商品经济的大发展,在内地许多地区不同程度都出现黑社会性质的组织犯罪。近年来,甘肃省公安机关多次开展以打击黑社会性质的组织犯罪和流氓恶势力为重点的严打斗争,先后摧毁了李捷、李智为首的“李氏兄弟” 、“陈氏兄弟”、李元杰为首的一大批黑社会性质的犯罪组织,狠狠扫荡了各种流氓势力。但同时黑社会性质的组织犯罪毕竟是近年来出现的一种新现象,为配合专项斗争的深入,了解掌握黑社会性质的组织犯罪的特点及存在原因,把握其发展变化的趋势,正确认识斗争中存在的问题,从而采取相应的对策,把黑社会性质的组织犯罪消灭在萌芽状态,防止其滋生曼延。
一、甘肃省黑社会性质的组织犯罪的特点
纵观甘肃省公安机关近年来破获的一批黑社会性质的组织犯罪,在很多方面都具有一些共性。这些黑社会性质的组织犯罪除具有团伙犯罪所具有的专业化、职业化、智能化、暴力化等特点外,还具有一些区别于其它犯罪的特点。
(一)有一个演变的过程,时间跨度较长。
黑社会性质的组织犯罪都有一个萌芽滋生发展的历程,其时间跨度数年、十几年不等。其最初形式总是表现为一般犯罪集团或恶势力打架斗殴、寻衅滋事等。随着其成员的不断扩大,组织结构、制度的逐步完善,慢慢演变为一个个带黑社会性质的犯罪组织。兰州市李氏兄弟黑社会性质的犯罪组织,80年代初李智纠集一伙社会闲散人员,自称老大,经常出入各种卡厅、酒吧,打架斗殴、寻衅滋事。90年代初李智、李捷、李晖兄弟三人成立一家公司,以暴力讨债、收“看场子费”等形式在娱乐业称王称霸。90年代后期终于形成了带黑社会性质的组织,于2001年被公安机关铲除,其形成时间前后跨度达十几年。
(二)黑社会性质组织呈金字塔型层级结构,犯罪主体以刑满释放人员、社会闲散人员和外来人员为主。
黑社会性质的组织内部分工明确,等级森严,帮规严格,有一整套反社会的文化价值观念和行为规范作为精神联系纽带。如兰州市丐帮杀人抢劫团伙内有帮主,有团伙的统一标志,并制定有极为严厉的处罚规定。对卖水、企图或已经逃离团伙、独吞钱财、犯上等处罚时,有老大指派团伙成员采取毒打或用刀刺?砍?捅等手段,甚至杀害。黑社会性质犯罪组织的头目和骨干分子以刑满释放、劳教减除人员和有前科劣迹的当地人为主,犯罪意识强,有长期作案和对付公安机关打击的经验。其外围人员一般由社会闲散人员组成,年龄一般在30岁左右,初中以下文化程度居多,以为犯罪集团卖力而生,对犯罪集团有较强的人身依附性,一旦出事便逃之夭夭。
(三)犯罪手段具有暴力性、多样性、疯狂性等特点,且具有逃避打击的能力,其社会危害性较大。
从实施的违法犯罪活动看,黑社会性质犯罪组织大多集多种犯罪于一身,具有暴力性、多样性、疯狂性等特点。明里往往表现为聚众斗殴、寻衅滋事、故意伤害、敲诈勒索、非法拘禁等违法犯罪行为,暗里则雇佣杀人、买卖枪支、弹药、抢劫、杀人,无恶不作。2002年4月抓获的李元杰为首的黑社会性质犯罪组织以兰州市“VJ”迪厅为据点,分别在兰州市城关区、七里河区、安宁区等地实施绑架、杀人埋尸、入室抢劫、强奸、轮奸、暴力讨债等犯罪,疯狂作案69多起,其中杀人4起,入室强奸3起,抢劫27起,给人民生活造成了极大的危害。李元杰之流犯罪手段极其凶残,令人震惊,他们曾将一名女子轮奸后,又各持铁棍逐个朝该女子头部击打,直至死亡。
(四)黑社会性质的犯罪组织逐步向党政,司法机关渗透。
2000年12月最高人民法院司法解释已不再将是否有“保护伞”作为认定一个犯罪集团是否是黑社会性质组织的标志,但几乎每一个黑恶势力非法聚敛了大量财富,完成了所谓“原始积累”后,都会捞取政治资本,向政府部门渗透,拉拢党政干部,以官护黑。有的黑恶势力甚至操纵基层选举或亲自当选基层领导干部。甘肃李氏兄弟黑社会性质犯罪组织之所以横行兰州,无恶不作,长期从事违法犯罪活动而未受到打击,其根本原因是李氏兄弟的父亲曾是甘肃省人民检察院的副检察长。同时李氏兄弟也多次利用金钱腐蚀,拉拢司法人员为其违法行为广开“绿灯”。权钱交易,这种权利的错位倾斜,直接导致社会治安秩序的松懈,对黑恶势力加以“保护”。最近国务院调查组对广西南丹县龙泉矿冶总厂拉甲厂、龙山厂的安全事故调查,也查出有涉黑势力参与其中。
(五)黑社会性质的犯罪组织成员文化素质较低。
无论是农村黑社会性质组织还是城市黑社会性质组织,一般都以无业游民为主。北京大学犯罪学专家康树华先生的研究表明,当代中国的黑社会性质的组织80%的成员不工、不商、不农、不学,是终日四处游荡、不务正业的无业游民。这些人文化素质普遍较低(初中以下占93%),缺乏社会公德,法律观念淡薄,谋生技能差,大多有赌博、嫖娼、打架斗殴、好吃懒做的恶习。如兰州市和政县马家保村尕李家村的马海比家族黑社会性质组织,全家4代37口人,没有一个人识字,在他们看来只要有棍棒刀枪,就有了一切,集“文盲、法盲、流氓”于一身。
(六)黑社会性质犯罪组织成员逐渐年青化。
从甘肃省近几年来查获的几起涉黑案件,我们可以看出黑社会性质犯罪组织的成员年龄大多都在20岁左右。青少年时期正是个体由半儿童半成年人向成年人过渡的时期,这个时期生理变化快,但心理尚未完全成熟,加上阅历浅,知识经验贫乏,缺乏自我控制能力,是非辨别力差,使其成为违法犯罪的高危人群,成为黑社会性质组织的主要成员。同时,改革开放后,境外恐怖、音像、书刊、网络等新闻媒体对暴力、恐怖、色情活动及封建帮会思想,黑社会亚文化的渲染与传播,拜金主义、享乐主义等腐朽思想的盛行。这一切都使青少年特别是易犯罪青少年感到迷茫、困惑,他们经不起诱惑,最终走上犯罪道路,步入黑社会性质组织,从事违法犯罪活动。
二甘肃省黑社会性质的组织犯罪的成因
黑社会性质的组织犯罪作为一种犯罪类型,与其它犯罪一样,有其产生的政治、经济、文化等各方面的社会根源,就甘肃省黑社会性质组织犯罪的形成又有其特定的原因。
(一) 当地公安机关对苗头性黑社会性质犯罪组织问题认识不足。
黑社会性质犯罪组织多数是从一般的违法犯罪活动起家的,之所以最终发展为带黑社会性质的犯罪组织,主要原因之一是当地公安机关对他们开始的“小打小闹”认识不足,认为是普通的刑事案件,有的把帮帮伙伙的相互厮杀,简单地认为是“黑吃黑” 、“狗咬狗”;把那些打架斗殴、欺行霸市的行为孤立起来,当作是一般治安案件处理,而未将其所有犯罪行为联系起来作全面分析,没有看清其本质和危害的严重性,因而对黑恶势力掉以轻心,麻痹大意。正是在这样的纵容下,一些帮会、流氓恶势力逐渐扩张,最终发展为带有黑社会性质的犯罪组织。
(二) 黑社会性质组织具有一定的社会基础。
黑社会性质组织的三大支柱是两劳减释人员,社会闲散人员,团伙犯罪分子,而随着西部大开发的推进,我省正是这三类高危人群的重灾区。只要条件具备,这三类人员极易组成犯罪团伙,并进一步向黑社会性质组织发展。目前,由于大量的“两劳”人员和社会闲散人员无法安置,无人管理,其中一些人员出于贪图享受或仇视社会便网络不法分子组成犯罪集团从事“黑恶”犯罪活动。而被盗丢失的军警枪支和相当数目的仿制枪流散社会也为其提供了发展条件。同时历史上帮派结社,旧社会封建帮会影响仍然存在,再加上省内当前一些单位、个人为追求经济利益,大量引进、传播反映黑社会性质犯罪组织的影视作品,对黑社会性质犯罪组织的滋生、蔓延起到了诱发和示范作用。
(三) 组织严密,具有较强的隐蔽性、凶残性,使得黑社会性质组织屡屡逃过查禁。
首先,黑社会性质组织有明确的组织分工和纪律,犯罪有较强的隐蔽性、凶残性,对外密不透风。其次,黑社会性质组织具有一定的经济社会实力,力量大。再者,黑社会性质组织黑商结合,政商一体,容易蒙骗社会。黑社会性质组织的上述三个自身优势,使黑社会性质组织屡屡逃过打击。当前群众不敢报案或报案不及时使黑社会性质组织得不到查禁。有些群众怕黑社会性质组织成员后台硬,执法机关不会动真格查处,更怕执法机关里面有腐败分子给犯罪分子通风报信。有的则怕犯罪分子同伙报复,更怕犯罪分子关了几天出来后报复因此宁人息事,岂不知这一切都助长了黑社会性质组织的滋生和蔓延。
(四) 立法相对滞后,打击不力,是黑社会性质组织滋生、蔓延的又一重要因素。
1997年3月通过的新《刑法》中规定了一系列黑社会性质组织罪名,但是比较原则、宽泛,极易造成法律适用上的误差。2000年12月份,最高人民法院的相关司法解释出台。“打黑除恶”斗争以前,各地对黑社会性质组织犯罪的现状没有认真作过系统的调查研究,反黑工作是处在自发的阶段。由于涉黑案件投入大,办案周期长,面临阻力大,民警缺少执法实践和相应的业务培训,公安机关办理涉黑案件往往孤立办案,就案论案,直接削弱了打击效能。
三甘肃省打击黑社会性质组织犯罪的对策
甘肃省黑社会性质的组织犯罪在今后一段时期仍将继续存在和发展,犯罪领域继续扩大,政治渗透加剧,并可能省内外,境内外黑社会势力相勾结,形成跨区域,跨省、市甚至跨国界的黑社会犯罪组织。因此,我们要牢固树立长期作战的思想,针对涉黑犯罪组织的产生发展的原因及其活动的规律特点,有的放矢,采取切实有效的措施坚决予以打击。
(一) 深入排查黑社会性质组织犯罪和流氓恶势力犯罪线索。
为了有效打击黑社会性质组织犯罪,防止其发展蔓延,我们必须多渠道,多层次,全
方位搜集犯罪线索,深挖涉黑犯罪组织和流氓恶势力,决不能坐等其形成气候再去打击。
1、深入基层,认真排查社黑犯罪线索。
基层派出所,刑警队和治安队要适时组织警力深入到乡镇、村、街道、居民小区、厂
企业、交通沿线、物资集散地和农贸市场,认真倾听群众呼声,从群众反映强烈的治安热点、难点问题入手,深挖涉黑和流氓恶性势力犯罪线索。对获取的线索,要逐一登记造册。公安机关领导同志要深入群众微服私访,注意发现漏排的原因,及时排查工作中存在的问题。
2、大造宣传声势,形成舆论氛围。
在抓好内部排查的同时,还要充分利用广播电视、报纸等新闻媒体,加大对外宣传的
力度,大力宣传公安机关打击涉黑犯罪的决心和采取的措施,宣传党委,政府对打黑工作的态度,让广大人民群众了解和支持公安机关的打黑工作,积极检举揭发涉黑、涉恶犯罪线索。通过召开公捕公判大会,公开审理涉黑犯罪分子,壮大斗争声威,教育和鼓舞广大人民群众同黑恶势力作斗争,通过表彰奖励有功人员和见义勇为的群众,激发群众的斗争热情。妥善解决因公务伤亡民警和见义勇为群众的抚恤金和医疗费以及善后处理等问题,保护广大公安民警和人民群众的积极性。
3、强化情报信息工作,努力搜集深层次涉黑犯罪线索。
针对涉黑犯罪组织具有一定的威慑力,群众存有畏惧心理,要注意使用好秘密侦查手
段,在宾馆、饭店、歌厅、舞厅、游戏厅、影剧院、美容美发、洗浴按摩、出租车、出租房屋等涉黑组织成员经常涉足的行业、场所和实施违法犯罪活动的重点区域、部位以及与其交往的人员中物色秘密力量,努力获取一些高层次的情报信息。
4、增强打黑侦查意识,注意在日常工作中发现涉黑线索。