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拉萨市商品房销售管理暂行办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-02 11:57:45  浏览:8386   来源:法律资料网
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拉萨市商品房销售管理暂行办法

西藏自治区拉萨市人民政府


拉萨市商品房销售管理暂行办法

 (拉萨市人民政府令第6号 1999年6月21日发布施行)


  第一条 为加强本市商品房销售的管理,维护商品房交易双方的合法权益,促进房地产市场健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》及其他有关规定,结合本市实际,制定本办法。


  第二条 在本市行政区域范围内从事商品房(含经济适用住房,下同)销售活动的单位,均适用本办法。


  第三条 本办法所称商品房销售,是指房地产开发经营单位(以下简称开发经营单位)将建造的居住或非居住房屋销售(含预售,下同)给承购人的交易行为。
  本办法所称商品房预售,是指开发经营单位将正在建造中的居住或非居住房屋预先出售给承购人,并向承购人收取定金或房价款的交易行为。


  第四条 拉萨市城乡建设环境保护委员会是本市商品房销售经营主管部门,拉萨市房产管理局具体负责本市市区商品房销售经营的日常管理工作。
  各县人民政府房地产开发主管部门,负责本行政区域内商品房销售经营活动的监督管理工作。市城乡建设环境保护委员会及备县人民政府房地产开发主管部门,以下统称房地产开发主管部门。


  第五条 开发经营单位销售商品房,应按规定向房地产主管部门提出申请,经审查合格领取《商品房预(销)售许可证》后,方可进行商品房销售。


  第六条 开发经营单位预售商品房的,应符合下列条件:
  (一)已交付全部土地使用权出让金,取得《国有土地使用证》;
  (二)持有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》,预售的商品房设计图纸须与城市规划管理部门批准的相符;
  (三)按提出的预售商品房计算,投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;
  (四)已经房地产主管部门审核同意,取得《商品房预售许可证》。


  第七条 开发经营单位申领《商品房预售许可证》,须向房地产主管部门提供下列材料:
  (一)本办法第六条(一)至(三)项规定的证明材料;
  (二)营业执照和资质等级证书;
  (三)工程施工合同;
  (四)预售商品房分层平面图;
  (五)商品房预售方案。
  房地产主管部门自收到申请之日起10日内,作出同意预售或不同意预售的答复。同意预售的,核发《商品房预售许可证》;不同意预售的,应当说明理由。


  第八条 开发经营单位预售商品房所得款项,须按规定用于有关的工程建设。


  第九条 开发经营单位销售已竣工商品房的,应符合下列条件:
  (一)持有《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》《固定资产许可证》以及《建设工程施工许可证》;
  (二)所销售商品房建设工程已竣工,并经验收合格;
  (三)已落实物业管理措施;
  (四)所售商品房配套基础设施建设已基本完成;
  (五)已经房地产主管部门审核同意,取得《商品房销售许可证》。


  第十条 开发经营单位申领《商品房销售许可证》,须向房地产主管部门提供第九条(一)至(四)项规定的证明文件。


  第十一条 房地产中介服务机构代理销售商品房,应向商品房承购人出示《商品房预(销)售许可证》复印件以及开发经营单位出具的委托销售代理书。


  第十二条 开发经营单位销售商品房,须与承购人签订载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方违约责任等内容的商品房销售合同。
  经济适用住房应按规定向中低收入家庭出售,并优先出售给无房户、危房户和住房困难户。


  第十三条 商品房的销售价格,由物价部门根据国家有关规定核定。
  经济适用住房等享受国家优惠政策的居民住宅价格,实行政府指导价或政府定价。


  第十四条 开发经营单位应当在商品房销售合同签订之日起30日内,到房地产主管部门和土地管理部门办理登记备案手续。


  第十五条 开发经营单位及其委托的房地产中介服务机构在电视、报刊等媒体做商品房销售广告须向广告经营单位出具《商品房预(销)售许可证》、《广告经营资格许可证》;未出具《商品房预(销)售许可证》、《广告经营资格许可证》的,广告经营单位不得为其制作和发布商品房销售广告。
  商品房销售广告,应载明商品房预(销)售许可证编号。


  第十六条 商品房工程质量实行终身负责制。
  开发经营单位应在商品房交付使用时,向承购人提供载明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容的住宅质量保证书和住宅使用说明书。
  开发经营单位应按照住宅质量保证书的约定,承担商品房保修责任。在商品房保修期内,因开发经营单位的维修,致使房屋原使用功能受影响,给承购人造成损失的,开发经营单位应依法承担赔偿责任。


  第十七条 商品房交付使用后,承购人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,承购人有权退房;因此给承购人造成损失的,开发经营单位应依法承担赔偿责任。


  第十八条 承购人预购商品房的,应自商品房交付之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;承购人购买现有商品房的,应自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
  开发经营单位应协助商品房承购人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。


  第十九条 开发经营单位在商品房销售活动中有下列行为之一的,由房地产开发主管部门给予行政处罚:
  (一)未办理《商品房销售许可证》,擅自销售商品房的,责令其停止销售、补办手续,并可处以违法所得2倍以内的罚款,但最高不得超过20000元;没有违法所得的,可处以5000元以下的罚款。
  (二)违反本办法规定,擅自预售商品房的,责令其停止违法行为,没收违法所得,并可处以已收取的预付款1%以下的罚款。
  (三)将商品房预售款挪作他用,没有按规定用于有关工程建设的,责令期限抽回挪用资金,并可处以1000元以下的罚款。
  (四)未按规定办理备案和登记手续的,责令其补办手续,并可处以1000元以下的罚款。


  第二十条 对有违反工商、土管、规划、物价等法律规范行为的,分别由有关部门依法处理。


  第二十一条 当事人对行政处罚决定不服的,可依法申请行政复议或向人民法院起诉;逾期不申请复议、不提起诉讼又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。


  第二十二条 对违反本办法规定的当事人进行罚款时,应出具自治区财政部门统一印制的罚款收据;罚款收入按规定上缴财政。


  第二十三条 房地产主管部门的工作人员在商品房销售管理活动中有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为的,根据情节轻重,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


  第二十四条 本办法由拉萨市城乡建设环境保护委员会负责解释。


  第二十五条 本办法自发布之日起施行。

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最高人民法院经济审判庭关于人民法院经济审判庭收案范围的初步意见

最高人民法院经济审判庭


最高人民法院经济审判庭关于人民法院经济审判庭收案范围的初步意见

1980年8月8日,最高人民法院经济审判庭

经济审判工作的任务,就是通过处理经济纠纷、经济犯罪和涉外经济案件,保障社会主义现代化建设事业的顺利进行。根据各地经济审判实践,从需要和可能出发,各地人民法院经济审判庭可暂受理如下各类案件:
一、经济纠纷案件
(一)社会主义公有制企业之间的产、供、运、销合同纠纷案件;
(二)基本建设和维修方面的合同纠纷案件;
(三)科研结果、专利技术应用方面的合同纠纷案件;
(四)信贷方面的纠纷案件;
(五)保险方面的纠纷案件;
(六)环境保护方面的纠纷案件;
(七)商标方面的纠纷案件。
二、经济犯罪案件
(一)工厂、矿山企业的职工利用职务上的便利,进行贪污、受贿、盗窃、诈骗、敲诈勒索、投机倒把等犯罪案件;
(二)处理经济纠纷案件过程中发现与本案有关的犯罪案件;
(三)工厂、矿山、建筑企业的重大责任事故案件;
(四)航空、公路运输的重大责任事故案件;
(五)走私案件。
三、涉外经济案件
(一)中外贸易合同、来料来样加工合同纠纷案件;
(二)航空运输货损、货差、短缺和债权、债务纠纷案件;
(三)保险、承建合同纠纷案件;
(四)专利、商标、版权纠纷案件。
除上列十六类案件外,还有上级人民法院交办的或者人民法院认为应当受理的其他经济纠纷、经济犯罪和涉外经济案件。
附:对《关于人民法院经济审判庭收案范围的初步意见》的几点说明。

附:对《关于人民法院经济审判庭收案范围的初步意见》的几点说明
五届人大二次会议通过人民法院组织法以来,各省、市、自治区高级人民法院、直辖市以及一部分地区的中级人民法院,相继建立了经济审判庭。有些基层人民法院也在试建。随着经济审判工作的积极开展,普遍希望制定一个收案范围。我们也曾派人到四川、广东、天津、北京、辽宁等省、市进行调查。这个《收案范围的初步意见》(以下简称初步意见)就是根据各地经济审判实践和要求写出的,曾经征求高、中级人民法院和中央有关部门及政法院校的意见,又提交这次在京召开的经济审判工作经验交流座谈会讨论。各地人民法院可参照试行,也可不受此限制,可以因地制宜,因时制宜,量力而行,有所侧重,并望不断总结经验,提出意见,以便修改,逐步完善。
现就几个问题说明如下:
一、关于提出《初步意见》的想法
随着全党全国工作着重点的转移和经济立法的逐步完善,开展经济审判工作,保障社会主义现代化建设事业的顺利进行,已是人民法院的主要任务之一。由于我国国民经济正处调整阶段,经济审判庭又是初建,因此,目前的收案范围宜窄不宜宽,应把收案重点放在保护公有财产和处理厂矿企业之间的某些经济纠纷,维护经济秩序,促进生产发展上面。《初步意见》就是在这种想法下提出的。
《初步意见》提出的经济纠纷案件,主要是厂矿企业等生产单位之间的产、供、运、销合同纠纷和基建、专利、信贷、保险、环保、商标等经济纠纷。解决好这些纠纷,有助于调整经济关系,维护安定团结,减少经济损失,促进生产发展。
关于经济犯罪案件,主要是厂矿企业的职工与职务有关的经济犯罪及走私案件。由于林彪、“四人帮”造成的十年浩劫,这些案件过去很少依法处理,所以重大责任事故等经济犯罪案件不断发生,工人在生产中的安全、健康得不到保障,企业的经济损失极为严重。有关经济部门纷纷建议人民法院经济庭受理这类案件,不少地方党委和人民法院领导也指示经济庭受理这类案件。各地经济庭试办了这类经济犯罪案件,对保护公有财产,维护经济秩序,促进安全生产,起了良好的作用,受到有关方面的好评。
至于涉外经济案件,主要是根据“独立自主”的方针和平等互利的原则并考虑国际上合理的习惯做法,通过正确的处理涉外经济案件,维护我国国家主权,保护我国经济利益,促进我国对外贸易和对外经济事业的发展。
二、关于经济纠纷案件
第(一)项,是指:工业(包括工厂、矿山、物资、建筑、交通运输等企业)之间,商业(包括商业、供销、粮食、外贸等企业)之间,工业与商业之间,工商企业与农、林、牧、副、渔业等单位之间的经济合同纠纷案件。这些企业单位,包括全民所有制企业,城市街道和农村社队举办的集体所有制企业,以及这两种所有制的联营企业。对工商企业与事业单位之间,及其与机关、部队等非生产单位之间的经济合同纠纷,可以量力收案。
第(二)项,是指包括勘探、设计、建筑、安装、维修企业与建设单位之间的工程合同纠纷。对进行基本建设而引起的公与公之间的占地、拆迁纠纷,也可以量力收案。
第(三)项,所列的科研成果、专利技术是属于工业知识产权范畴,它一般是指先进的科研成果和先进的技术设备等发明权、专利权。这些权益受法律保护,因而对应用合同方面发生的纠纷,经济审判庭应予受理。
第(四)项,是指人民银行、建设银行与工厂、矿山、基建、运输和商业等企业之间的贷款纠纷案件(不包括农业银行向农村社队发放的农业贷款纠纷案件)。
第(五)项,是指保险公司与工厂、矿山、基建、运输和商业等企业之间的保险纠纷案件。
第(六)项,是指环保机关在执行环境保护等法律、法令过程中,与其他企业、事业单位之间发生争执的案件和受污染损害单位要求排污单位赔偿损失的纠纷案件。
第(七)项,是指商标注册、使用等方面的权益纠纷案件。
三、关于经济犯罪案件
这里着重说明第(一)(二)项。
第(一)项,主要是指刑法和有关经济法律、法令规定,厂矿企业的职工,利用职务上的便利进行犯罪的行为。例如:(1)贪污厂矿企业的资金,数额较大的。(2)盗窃设备、材料、产品,数额较大的。(3)套购、骗购国家物资,转手倒卖,牟取暴利,数额较大的。(4)假冒其他企业已经注册的商标的。(5)偷税、抗税,情节严重的。等等。
第(二)项,主要是指厂矿企业的职工,利用职务上的便利,在合同执行过程中,违反法律、法令,致使公有财物受到严重损失,应当追究刑事责任的犯罪行为。例如:(1)使用行贿、受贿等手段,以不合格产品,冒充合格产品,骗取货款,致使公有财物受到严重损失的。(2)使用变造、伪造、骗取单据等手段,贪污公款的。(3)利用企业的名义或资金,买空卖空,倒卖合同,牟取暴利,数额较大的。(4)把合同中产品的一部或全部转手倒卖,牟取暴利,数额较大的。等等。
四、关于不予受理的几种案件
1.《初步意见》只把农、林、牧、副、渔业等单位与工商企业之间发生的合同纠纷,列入了收案范围,而没有把生产队、生产大队、公社等农副业生产单位之间发生的土地、房屋、山林、水利等权益纠纷列入,系因这类纠纷往往涉及两个省、县、社的辖区,经验证明,法院目前尚难处理,仍由地方党政有关部门处理,效果较好。
2.《初步意见》只把机关、团体等非生产单位与厂矿企业等生产单位之间发生的经济合同纠纷,列入了收案范围,而没有把机关、团体等单位之间的经济纠纷和其他纠纷(土地、房屋等)列入,系因这种非生产性的纠纷,似由主管部门调处解决为宜,也不致分散经济审判庭的力量,影响主要任务的完成。
3.《初步意见》只把建筑、设计等单位与建设单位之间的工程合同纠纷,列入了收案范围,而没有把建设单位因搞建设与公民个人发生的用地、拆迁纠纷列入,系因经济审判庭不受理公民个人为诉讼一方的经济纠纷案件。
4.经济审判庭是处理公与公之间的经济纠纷,因而对一方是公民个人或个体工商户的经济纠纷,例如公民与机关、企业、事业单位之间发生的工资、劳保、债务、房屋等纠纷和消费者个人与商业企业之间的买卖纠纷,都没有列入收案范围。
五、关于经济审判庭与其他专门法院的案件管辖分工问题
铁路、水运本系统内各单位之间的运输纠纷、经济纠纷,铁路、水运企业之间及其同其他单位之间的运输纠纷,均由铁路、水运专门法院分别受理。涉外的海商案件和污染水域案件,也由水运专门法院受理。在未建立铁路、水运专门法院的地区,这类运输纠纷,可暂由地方人民法院经济审判庭受理。至于铁路、水运企业之间及其同其他单位发生的不属于运输的经济纠纷,均由被诉一方所在地的地方人民法院经济审判庭受理。


  关键词: 善意 恶意 占有
  内容提要: 民法区分善恶意,是为了根据行为人的心理状态即是否欠缺必要注意来决定行为性质,区分法律后果。“善意”行为均为有权行为。通说主张善意即“不知”或“不应知”。作为善意之根据,“不应知”包含“不知”。当事人“应知”或“不应知”者非自己行为之性质,乃相对人行为之性质。不存在行为人不应知其是否合法之本人行为。所谓“不应知无权占有”是矛盾表述。善意占有是占有人不应知占有移转权利人无移转占有意思,或者占有移转人无移转占有权利,并以“应知”为转化恶意占有条件之占有,属有权占有。无权占有即恶意占有。善意占有均为他主占有。通说既视善意占有为无权占有,又主张善意占有人可取得收益,其实已否定善意占有为无权占有。


一、民法占有理论通说之理解

(一)民法占有理论通说之界定

从有无法律根据的角度,民法之占有可分为有权占有与无权占有。有法律根据之占有为有权占有,无法律根据之占有为无权占有。

通说进一步将无权占有分为善意占有与恶意占有。但善恶意之区分根据,学界观点不一,主要包括以下三种观点:(1)善意即无过错,恶意即有过错。(2)不知或不应知无权占有(通常表述为误信有权占有)而占有为善意,知或应知无权占有而占有为恶意。(3)无怀疑地误信有权占有而占有为善意。言外之意,有怀疑地误信有权占有而占有为恶意,知或应知无权占有而占有当然为恶意。其中第三种观点为通说,理由是较有利于保护原权利人。[1]需要指出,虽然第一种观点认为善意占有之“善意”即无过错,但仍认为善意占有为无权占有。也就是说,在主张善意占有为无权占有或者无权占有包含善意占有与恶意占有这一点上,学界没有分歧。

通说又进一步将善意占有分为无过错占有与有过错占有:“依善意占有人就其善意是否有过失为标准,占有可分为无过失占有与有过失占有。善意占有人就其占有无过失的,为无过失占有;反之为有过失占有。”[2]《日本民法典》第192条规定:“和平而公然地开始占有动产者,如系善意且无过失,则即时取得行使于该动产上的权利。”据此,善意占有不等于无过失占有。学界认为,“此系以善意占有人就其善意是否有过失为标准而区分。反之,有过失占有系指善意占有人就其善意具有过失者而言。”[3]

此处之“有过失”未见解释,从前后文看,似应指非故意且程度较轻之过失。我国立法机关有关主管部门人士即认为:“所谓恶意占有,指明知或者因重大过失不知自己为无权占有而仍然进行占有。”[4]按反对解释,善意占有之善意,应指“不知”或因一般过错“不知”。可以推论,所谓“应知”之判断根据,应为有无一般过错。

(二)占有法律后果之立法区分

在法理上,区分善意占有与恶意占有的目的是区分法律后果,具体包括:(1)收益归属;(2)有益费用归属;(3)损害归属;(4)时效适用。各国家和地区的法律通常均有规定,为作比较,分别引述如下。

在收益归属方面,《意大利民法典》第1148条“孳息的取得”规定:“提出诉讼请求以前已经分离的自然孳息和已经到期的法定孳息属于善意占有人。善意占有人向提出请求的所有权人承担返还自提出诉讼请求之日起直到返还占有物时收取的孳息的责任并且应当尽善良家父的注意义务。”《日本民法典》第189条“善意占有人与孳息”规定:“善意占有人取得由占有物产生的孳息。”我国台湾地区“民法”第952条“善意占有人之权利”规定:“善意占有人,依推定其为适法所有之权利,得为占有物之使用及收益。”同法第958条“恶意占有人孳息之返还”规定:“恶意占有人,负返还孳息之义务,其孳息如已消费,或因其过失而毁损,或怠于收取者,负偿还其孳息价金之义务。”可以发现,各国家和地区之规定虽然表述不一,但均主张善意占有人可取得标的物使用收益,恶意占有人不能取得标的物使用收益。

在有益费用归属方面,《瑞士民法典》第939条规定:“(1)权利人请求交还动产时,善意占有人得请求赔偿为用益支付的必要费用,在未给付赔偿金前,占有人得拒绝交还动产。(2)占有人对前款以外的费用无请求赔偿的权利。但权利人未赔偿上述费用时,占有人在交还动产前,得扣除其为用益花费的金额。但仅以动产本身未因此受损害为限。(3)占有人已收益的孳息,应计算人费用的请求权。”同法第940条规定:“恶意占有人仅对其因占有而支付的费用的必要部分,有请求赔偿的权利。”《意大利民法典》第1150条“修缮、改良和附合”第3款规定:“对善意占有人,应当在因改良而使占有物增加的价值的范围内进行补偿;对恶意占有人则应当选取改良费和因改良而使占有物增加的价值中较低的一项作为补偿金。”《日本民法典》第196条“占有人的费用偿还请求权”第1款规定:“占有人返还占有物时,可使恢复人偿还其为保存占有物而支出的金额及其他必要费用。但是,于占有人取得孳息情形,通常必要费用归占有人负担。”第2款规定:“关于占有人为改良占有物而支付的金额及其他有益费,以其价格增加现存情形为限,可以依恢复人的选择,使其偿还支付的金额或增加额。但是,对于恶意占有人,法院可以因恢复人的请求,许以相当的期限。”我国台湾地区“民法”第955条“善意占有人之有益费用求偿权”规定:“善意占有人,因保存占有物所支出之必要费用,得向回复请求人请求偿还,但已就占有物取得孳息者,不得请求偿还。”同法第957条“恶意占有人之必要费用求偿权”规定:“恶意占有人,因保存占有物所支出之必要费用,对于回复请求人,得依关于无因管理之规定,请求偿还。”占有人费用包括标的物保管费用和改良费用,在法理上,两类费用均有实际费用与必要费用之别。各国家和地区之规定虽然表述不一,均主张有权占有人与无权占有人皆可请求返还必要费用,无实质区别。

在损害归属方面,《瑞士民法典》第938条规定:“物的善意占有人,依其被推定的权利得使用并收益该物的,对权利人无赔偿的责任。前款情形,物消灭或受损害的,占有人无须赔偿。”《日本民法典》第191条“占有人与恢复人的关系”规定:“占有物因应归责于占有人的事由而灭失或毁损时,恶意占有人对恢复人负赔偿全部损害的义务,善意占有人在因灭失或毁损而现受利益限度内,负赔偿义务。但是,无所有意思的占有人,虽系善意,亦应予以全部赔偿。”我国台湾地区“民法”第953条“善意占有人之责任”规定:“善意占有人,因可归责于自己之事由,致占有物灭失或毁损者,对于回复请求权人,仅以因灭失或毁损所受之利益为限,负赔偿之责。”同法第956条“恶意占有人之责任”规定:“恶意占有人,或无所有意思之占有人,因可归责于自己之事由,致占有物灭失或毁损者,对于回复请求权人,负损害赔偿之责。”可以发现,关于无权占有之损害归属,其规定不一,具体分为以下二种情形:(1)善意占有损害无须赔偿;(2)善意自主占有损害以所受利益为限赔偿;善意他主占有损害应予全额赔偿,恶意占有损害应予全额赔偿。

在时效适用方面,《德国民法典》第937条规定:“(1)自主占有动产经过十年后,取得其所有权(取得时效);(2)取得人在取得自主占有时,为非善意或在以后知悉所有权不属于自己时,不成立因时效而取得所有权。”《法国民法典》第2229条规定:“为能够供时效之进行,占有应当是以所有人之身份持续、不断、平静、公开、毫无隐讳的占有。”同法第2265条规定:“以正当名义善意取得不动产的人,如真正的所有人居住在该不动产所在地的王国法院(上诉法院)管辖区内,经过十年,得因时效完成而取得该不动产的所有权;如真正的所有人居住在该法院管辖区以外,经过二十年,善意取得人即可取得该不动产的所有权。”《日本民法典》第162条“所有权的取得时效”规定:“(1)以所有的意思,二十年间平稳而公然占有他人物者,取得该物所有权。(2)以所有的意思,十年间平稳而公然占有他人不动产者,如果其占有之始系善意且无过失,则取得该不动产的所有权。”我国台湾地区“民法”第768条“动产所有权之取得时效”规定:“以所有之意思,五年间和平、公然占有他人之动产者,取得其所有权。”同法第769条“不动产之一般取得时效”规定:“以所有之意思,二十年间和平继续占有他人未登记之不动产者,得请求登记为所有人。”同法第770条“不动产之特别取得时效”规定:“以所有之意思,十年间和平继续占有他人未登记之不动产,而其占有之始为善意且无过失者,得请求登记为所有人。”可以发现,各国家和地区对取得时效规定不一,其分为以下二种情形:(1)只适用于善意占有,不适用于恶意占有。(2)动产占有不区分善恶意,取得时效期间相同;不动产占有区分善恶意,善意占有取得时效期间短于恶意占有。

二、民法占有理论通说之质疑

然而,关于善意占有之性质,善意占有与恶意占有之法律后果,相关通说均值得商榷。

(一)“应知”即包含“知”

民法有善意第三人、善意取得、善意占有等范畴,如依据物权公示原则,未经法定方式公示之物权,不得对抗善意第三人。此处之“不得对抗”,是指善意第三人可取得物权或占有标的物。善意第三人取得物权称为善意取得,善意第三人占有标的物称为善意占有。那么民法之善意,究竟是什么意思呢?

善意是相对于恶意的概念。民法区分善意与恶意,是为了根据行为人之心理状态即是否欠缺法律意义上之必要注意来决定行为性质和区分法律后果。在通说中,善意解释为“不知”或“不应知”;恶意解释为“知”或“应知”。据此,判断是否善意实际上有两个根据,一是知还是不知;二是应知还是不应知。这两个根据应属并列关系,可以交叉,但不能包含。其中“知”属主观状态,有时难以界定,只能以是否“应知”为判断根据。在法理上,所谓“应知”之“应”,只能解释为不欠缺必要注意。当事人原来“知”,或者根据法定注意义务“应知”,但因欠缺必要注意,如遗忘、疏忽,为占有行为时并不“知”,即根据当事人为占有行为时之心理状态,可推定“不知”,此类占有不属善意。也就是说,“应知”而“知”,当然非善意;“应知”而“不知”,亦非善意。这意味着作为善意之根据,“应知”已包含“知”。因此,判断是否善意,其实只有一个根据,即是否“应知”,“知”否无须考虑。可以得出结论:善意即无法律上过错,恶意即有法律上过错。通说认为善意占有包括有过错占有和无过错占有,没有逻辑根据。

需要指出的是,必要注意义务之“必要”难以明确界定,最终只能由法官依法决定。因此,何谓“应知”,最终也只能由法官依法决定。

(二)善意根据之区别

有法谚谓:“不知情免责,不知法不免责。”前半句话只能理解为,特定人为特定行为时,有正当理由相信自己的行为不侵害他人权利,此类行为不欠缺必要注意,不发生民事责任。至于何谓正当,只能由法官依法认定。显然,民法所谓善意即不知情,确切地说是不应知情。据此,法谚的前半句似可改为“不应知情免责”。法律是行为规范,法律为所有主体指明了合法的道路。此处之“情”,应该发生于特定人为特定行为前,不包括当事人之特定行为。

占有之移转,包括占有丧失行为和占有取得行为,这两个行为共同完成占有移转。民法上因行为人行为变动权利义务之他人称行为相对人,简称相对人。民法善意所不应知之“情”,并非行为人行为之性质,而是相对人行为之性质。在善意取得关系中,取得人不应知处分人无处分权,此处之“情”,指相对人行为之性质,符合法理。将善意占有界定为误信有权占有而占有,或者无怀疑地误信有权占有而占有,此处之“情”均指占有人自己行为之性质,违背上述法理。

占有移转关系中,占有丧失行为与占有取得行为共同完成占有移转,能否因此推论,不应知占有丧失行为之性质,即不应知占有取得行为之性质?同理,不应知占有取得行为之性质,即不应知占有丧失行为之性质?这一问题,涉及物权公示原则。

(三)通说与物权公示原则的冲突